بعد انتهاء عدد من لجان الحصر وبدء تطبيق الزيادات الرسمية على الإيجار القديم.. كل ما تريد معرفته عن تصنيف المناطق السكنية وفروق القيمة الإيجارية.. وكيفية سداد الزيادة وحالات فسخ العقد والإخلاء وفق القانون

مع بدء تطبيق الزيادات الرسمية المنصوص عليها فى قانون الإيجار القديم رسميا فى عدد من المحافظات التى انتهت من حصر وتصنيف الوحدات رسميا ونشرها فى الجريدة الرسمية، منها محافظة الجيزة، أصبحت الزيادة الرسمية واجبة التحصيل فى هذه المحافظات بداية من الشهر التالى لنشر هذا الحصر.

واللجان المنصص عليها فى القانون يتم تشكيلها فى نطاق كل محافظة لتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية، مع مراعاة عدة معايير وضوابط دقيقة تشمل الموقع الجغرافى وطبيعة الشارع، مستوى البناء ونوعية مواد البناء، متوسط مساحات الوحدات، المرافق المتصلة بالعقارات، شبكة الطرق ووسائل المواصلات، الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية، بالإضافة إلى القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لقانون الضريبة على العقارات المبنية.

وينص القانون على أن تصدر قواعد ونظام عمل هذه اللجان بقرار من رئيس مجلس الوزراء، مع تحديد مدة انتهاء أعمالها بثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، قابلة للتمديد مرة واحدة بمثلها. ويتم الإعلان عن نتائج أعمال اللجان بقرار من المحافظ المختص، يُنشر فى الجريدة الرسمية ويُعلن فى وحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة.

وفى هذا الإطار، أصدر الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، قرارًا بمد عمل لجان الحصر فى المحافظات التى بها أماكن مؤجرة مدة ثلاثة أشهر إضافية بدأت من 5 نوفمبر الماضى، لتكون المدة الثانية المسموح بها فى التشريع، ومن المتوقع انتهاء أعمال اللجان على مستوى الجمهورية قبل 5 فبراير المقبل.

وبعد نشر نتائج أعمال لجان الحصر بمحافظة الجيزة فى الجريدة الرسمية، وبدء تطبيق الزيادة القانونية الجديدة على الوحدات السكنية وفق تصنيف المناطق (متميزة – متوسطة – اقتصادية)، بدأ كثير من المواطنين يتساءلون عن مصير فروق الإيجار المتأخرة بعد التطبيق الرسمى للزيادة. وقد حسم القانون الأمر بوضوح فى نصه، إذ ينص على أن:

"اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكــام هذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة فى المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية، ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا مـن اليوم التالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة أن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها."

وبناءً على ذلك، يصبح المستأجر ملزمًا بسداد القيمة الإيجارية الجديدة وفق تصنيف المنطقة، كالتالي: 20 ضعفًا للمناطق المتميزة (حد أدنى 1000 جنيه)، 10 أضعاف للمناطق المتوسطة (حد أدنى 400 جنيه)، و10 أضعاف للمناطق الاقتصادية (حد أدنى 250 جنيها).

كما يجب سداد الفروق المالية المتراكمة منذ تاريخ العمل بالقانون وحتى تاريخ نشر القرار الرسمى، على أن يتم تقسيط الفروق الشهرية لمدة مساوية للمدة التى تراكمت فيها.

ويؤكد القانون أنه حتى قبل انتهاء لجان الحصر، كان المستأجر ملتزمًا بسداد مبلغ 250 جنيهًا شهريًا مؤقتًا، أما بعد نشر القرار الرسمى فيتم حساب الفروق الجديدة وفق الزيادة الفعلية المقررة لكل منطقة.

وفيما يتعلق بحقوق المالكين والمستأجرين، يوضح القانون حالات فسخ عقد الإيجار فورًا وإخلاء الوحدة دون تأخير، وفق نص المادة (7) التى تنص على ما يلي:

"مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، فى نهاية المدة المبين المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.

2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق فى التعويض أن كان له مقتض.

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضى الأمور الوقتية المشار إليه".

ويؤكد القانون على أهمية الالتزام بكافة الإجراءات الرسمية، ويعطى كل طرف حقوقه فى الإخلاء أو رفع الدعوى الموضوعية، بما يوازن بين حقوق المستأجرين والمالكين، ويحد من النزاعات المتعلقة بالإيجار القديم أثناء مرحلة تطبيق الزيادات الجديدة.

ويهدف القانون لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وضمان توزيع الزيادة الإيجارية حسب تصنيف المناطق، وحماية جميع الأطراف، مع التأكيد على أن انتهاء أعمال لجان الحصر سيتيح بدء الحساب النهائى للفروق والزيادة وفق الضوابط القانونية.