قانون الإيجار القديم يستهدف تحقيق التوازن بين حماية حقوق المستأجر وضمان مصالح المالك.. لجان حصر لتقسيم المناطق وتصنيفها لتحديد القيمة الإيجارية.. وضمان حقوق والتزامات الطرفين فى العقود السكنية وغير السكنية

يستهدف قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 تحقيق توازن بين حماية حقوق المستأجر وضمان مصالح المالك، حيث ينص التشريع على إنشاء لجان حصر لتقسيم المناطق وفق معايير واضحة تشمل الموقع الجغرافى، مستوى البناء، المرافق المتاحة، والقيمة الإيجارية السنوية، مع تحديد القيمة القانونية للإيجار فى كل منطقة ومراعاة زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15٪.

كما يوضح القانون مدة انتهاء العقود وأسباب الإخلاء المسموح بها، مع إتاحة رفع دعاوى موضوعية أمام المحاكم المختصة لضمان تطبيق القانون بشكل عادل.

ووفقا للقانون، تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكـام القـانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وتوضح المادة الثانية المدة القانونية لعقود الإيجار للسكنى وغير السكنى، وتضع إطارًا للإنهاء التوافقى قبل انتهاء المدة القانونية، حيث تنص على أن " تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء 7 سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك.

وتلقى المادة 3 الضوء على إنشاء لجان حصر لتقسيم المناطق السكنية وفق معايير واضحة، ما يتيح تحديد القيمة الإيجارية بشكل منصف ويحقق العدالة بين الأطراف، تنص على أنه" تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى فى التقسيم والمعايير والضوابط الآتية:

1 - الموقع الجغرافى ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.
2 - مستوى البناء ونوعية مواد البن المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
3 - المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.
4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
5 - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨، الكائنة فى ذات المنطقة.
ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره فى الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة.

وتوضح المادة 4 كيفية احتساب القيمة الإيجارية القانونية لكل منطقة وتحديد الحد الأدنى للدفعات، مع الالتزام بسداد الأجرة أثناء عمل لجان الحصر. تنص على أن " اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكــام هــذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة فى المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا مـن اليـوم التـــالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة أن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها.

فيما تحدد المادة 5 القيمة القانونية للإيجار للأماكن غير السكنية بخمسة أمثال القيمة السارية، مما يعكس التوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر، فتنص على أنه " اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

تلقى المادة 6 الضوء على تحديد نسبة زيادة سنوية ثابتة للقيمة الإيجارية بنسبة 15٪ لضمان مواكبة التغيرات الاقتصادية.

وتوضح المادة 7 التزامات المستأجر وحق المالك فى طلب الإخلاء، مع إتاحة رفع دعاوى موضوعية أمام المحاكم لضمان الحقوق القانونية، حيث تنص على أنه " مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، فى نهاية المدة المبين المــادة (2) من هـذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.
2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجلـه المكان المؤجر.
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلـب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق فى التعويض أن كان له مقتض.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضــــــى الأمور الوقتية المشار إليه.