عقد الإيجاراجتهد الفقهاء فيه، وقادهم اجتهادهم فى شأن مدته إلى القول بوجوب أن يكون مؤقتاَ، أما المدة التي يؤقت إليها فقد اختلفوا فيها اختلافاَ شديداَ، ومن ذلك قولهم أنه يجوز إجازة العين المدة التى يعيش إليها المتعاقدان عادة، كما أن التأقيت قد يكون بضرب أجل ينتهي بحلول العقد، أو يجعله مرهوناَ بحدوث واقعة محمولة على المستقبل.
والقاضي ملزم في تفسير العقود تحديداً - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها كما ورد فى الطعن رقم 9556 لسنة 64 ق حيث أن إعمال نص المادة 563 من القانون المدني والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار بالاعتماد علي المدة المحددة لدفع الإيجار تفترض أن يكون إما خاليا من بيان المدة "مدة العقد"، وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .
هل للقاضي الحق فى تفسير بنود عقد الإيجار؟
فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين بشأن مدى جواز إلزام القاضي في تفسير العقود تحديداً - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها، وكذا معنى لفظة "مشاهرة" في عقد الإيجار، فى الوقت الذى ظلت كلمة مشاهرة فى ظل قوانين الإيجارات القديمة مسيطرة على أغلب عقود الإيجار التى كانت تحرر آنذاك وكانت تعنى أن مدة العقد 59 سنة، ولكن هذا كان قديماَ - بحسب الخبير القانوني والمحامى أحمد الأسيوطي.
المستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد رغم الاتفاق عليها كركن من أركان عقد الإيجار، وقد يعقد كذلك دون مدة محددة، كما أن نص المادة 563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيداً عن صلب عقد الإيجار ذاته، ويستفاد ذلك من عبارة النص أو تعذر إثبات المدة المدعاة أي مدة عقد الإيجار، فمسألة المدة في عقد الإيجار هي مسألة يجوز إثباتها ونفيها بعيدا عن صلب عقد الإيجار، لــذا فمدة عقد الإيجار من الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءاً من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد – وفقا لـ "ألاسيوطى".
المشرع ألزم القاضي بتفسير بنود العقد دون التقييد بالألفاظ والعبارات
وللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار، وفي ذلك يقرر عبد الرزاق السنهوري: إذا اتفق المتعاقدان علي أن يكون الإيجار مؤبدا فهذا لا يجوز، ولذلك إذا اتفقا علي مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد، ويترك تحديد، والمدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد للقاضي، فينظر في كل عقد إلى ظروفه وملابساته.
يختلف المعنى باختلاف تاريخ التعاقد بحسب كونه قد ابرم في ظل قانون الإيجار القديم عنه فى عقد الإيجار فى ظل قانون الإيجارات الجديد الذى تم إقراره والعمل به منذ شهر نوفمبر عام 1996، فقانون الإيجارات القديم قبل عام 1996 كانت تعنى كلمة "مشاهرة" أن الإيجار يسرى لمدى الحياة وهو ما يتناقض بشكل جوهرى فى عقد الإيجار فى ظل قانون الإيجارات الجديد، فالمعنى القانونى لكلمة "مشاهرة" فى ظل قانون الإيجارات الجديد تعنى أن مدة العقد هى شهر واحد ومن ثم يكون المستأجر ملتزم برد العين "المكان المؤجر" بعد انتهاء الشهر وقد نص القانون فى مادته 558 من القانون المدني على أن : "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، كما تنص المادة 598 فقرة (أ) من القانون المدني على أنه: "ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد …".
عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد
فالواضح من نص المادتين 558، 598 فقرة (أ) من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته، وتفسير كلمة مشاهرة بإنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذي يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة، كما أن كلمة مشاهرة لغوياّ هى أحد مشتقات كلمة شهر، وبالتالي تفيد معناها ومقصودها السليم ولا يصح الانحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة عن ما تفيده، وقد أكد ذات المعنى المذكرة الإيضاحية للقانون المدنى، وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد.
لأن تأبيد العقد – أى تأبيد مدته – أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار، ويذكر من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير العقود أنه: "متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فانه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير"، كما أن: "القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هى فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر أيضا: "فى تفسير العقود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية"، ومما سبق من أحكام محكمتنا العليا يتضح لنا أنه: "لا يجوز التفسير لما هو واضح".
معنى كلمة "مشاهرة" فى عقود الإيجار
ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود كلمة مشاهرة واضحة الدلالة وهى تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآتيان بمعنى مغاير وغير صحيح ويهدد العلاقات التعاقدية بين الناس للتلاعب والتخبط، وخلاصة الأمر أن كلمة "مشاهرة" والتى ترد ببعض عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى " أى ابتداء من 1 فبراير 1996 " – يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر – وهى تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر.
وفى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة وما يماثلها من عبارات مضافة إلى المستقبل حكما غير صحيح قانونا بل الصحيح هو تحديد المعنى والمقصود فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة، وإثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدنى أوضحنا أن عقد الإيجار المتضمن كلمة مشاهرة أو ما يماثلها من الكلمات أو العبارات المضافة إلى زمن لا يعد خاليا من بيان المدة - مدة عقد الإيجار - كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة، و الخلاف ينحصر فى تساؤلين .
الخلاصة:
قاضى الموضوع وتفسير كلمة المشاهرة وما يماثلها من عبارات غير محددة أو مضافة إلي زمن التفسير أحد وسائلة وطرق تطبيق القانون، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديداً - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها، صحيح أنه لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين "المؤجر- المستأجر" بالفعل، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها عنه، أو أدت لمعنى مخالف لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدين .
من قضاء محكمة النقض بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية للمتعاقدين ووسائل للوصول للإرادة الحقيقية، ولمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك، وذلك طبقا للطعن المقيد 1010 لسنة 64 ق جلسة 22 فبراير 1996.
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة