ما الفرق بين عقد البيع الابتدائى وعقد البيع النهائى ؟

العقد الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين - العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التي يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العيني.

نفرق هنا بين حالتين:

1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه - الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة في المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

2- كون المبيع عقارا - هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.

نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط .

الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الابتدائي عند الشراء هى:

1- الأهلية

2- الإيجاب والقبول

3- الرضا

4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون )

5- الثمن

6- المعاينة النافية للجهالة

العقد الابتدائي هو عقد صحيح يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه، وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير - والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائي - لتضفي عليه بعض الشرعية - وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وإنما تضفي الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية (خطوت رفع دعوى صحة التوقيع)

 والبعض لا يحبذ العقد الابتدائي ويعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعية -

-والعقد الابتدائي إذا لم يتم تسجيله فإنه لا يترتب عليه أي التزامات سوي التزامات شخصية، وبعبارة اوضح يمكن القول أن العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير، إذ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل

عقد البيع النهائى

أما عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي، لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها

-ولا يود ما يدعو للقلق الأن طالما الشقة في حيازتك، فعقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى، وأن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع، فعقد البيع الابتدائي ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية

ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة.

ونجمل ما سبق في النقاط الاتية:

1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل

2- العقد لا يكون مسجلا إلا بأحد طريقين:

أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.

ب- أو رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها.