للملاك والمستأجرين.. النقض فى حكم حديث عن اختصاص المحاكم القيمى: الاختصاص القيمي والنوعي لدعاوي عقد الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن ينعقد للمحاكم الكلية الابتدائية باعتبارها غير مقدرة القيمة

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماَ قضائياَ في غاية الأهمية لتنظيم إقامة الدعاوى القضائية بين المؤجر والمستأجر حيث رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية بشأن اختصاص المحاكم القيمي، قالت فيه: " الاختصاص القيمي لدعاوي عقد الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن بطلب فسخه أو امتداده بقوة القانون لمدة غير محددة، اعتبارها غير مقدرة القيمة"، بمعنى لو دعوي نصابها مبلغ معين تنظرها محكمة جزئية، ولو كان النصاب يقدر بقيمة أعلى تنظرها محكمه كلية، أما الدعوى المنظورة فهي غير مقدرة القيمة، لذلك تنظر أمام المحاكم الكلية "الابتدائية".

ملحوظة:

قررت محكمة النقض في الحكم: "أن الدعوى التي يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الإيجار ويدور النزاع فيها حول امتداده، تقدر قيمتها طبقاً للمادة 37/8 من قانون المرافعات باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة فى العقد إذا لم يكن قد نفذ أو المدة الباقية متى تنفذ جزئياً، فإن امتد بقوة القانون إلى مدة غير محددة فإن المدة الباقية منه والتي يقوم النزاع على امتــداده إليها تكون غير محددة ويكون المقابل النقدي عنها غير محدد، ويضحى طلب فسخ العقد أو امتداده طلباً غير قابل لتقدير قيمته، وتعتبر الدعوى زائدة على 40 ألف جنيه طبقاً للقانون – المنطبق على واقعة النزاع – وينعقد الاختصاص النوعي والقيمي بنظرها للمحكمة الابتدائية".

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 1931 لسنة 74 قضائية – برئاسة المستشار عبدالله عصر، وعضوية المستشارين عطيه زايد، وعلاء أحمد، ومصطفى عبد الرحمن، وبحضور رئيس النيابة محمد هانى زكى، وأمانة سر جبيلى سيد محمد.

 

الوقائع.. نزاع على شقة بين المالك والمستأجر

تتحصل الوقائع أنه في يوم 5 يوليو 2004 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 11 مايو 2004 في الاستئناف رقم "...." لسنة 120 ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاَ وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وفى اليوم ذاته أودع الطاعن مذكرة شارحة، وفى يوم 20 يوليو 2004 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن، ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاَ ونقضه موضوعاَ، وبجلسة 1 ديسمبر 2018 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة، والمحكمة أرجأت الحكم.

 

الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى 516 لسنة 2003 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء العلاقة الايجارية وتسليم العين المؤجرة، وقال بياناَ لذلك: أنه بموجب عقد الايجار المؤرخ 1 ديسمبر 1995 الذى يبدأ نفاذه اعتباراَ من 1 فبراير 1996 استأجر منه الطاعن شقة بأجرة شهرية مقدارها 100 جنية – ولما كان العقد يخضع للقانون المدنى لبدء نفاذه بعد العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، فقد أنذر الطاعن بضرورة اخلاء الشقة محل النزاع لانتهاء عقد الايجار، وإذ لم يستجب فقد أقام الدعوى.  

الدفع بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية

 

وفى تلك الأثناء – حكمت المحكمة بالطلبات، ثم استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 17521 لسنة 120 ق القاهرة، وبتاريخ 11 مايو 2004 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم اختصاص المحكمة الابتدائية قيمياَ بنظر الدعوى وبإحالتها إلى محكمة المعادى الجزئية، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بالنقض.  

ومما نعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفى بيان ذلك يقول: أنه لما كان القانون رقم 4 لسنة 1996 الذى أخضع عقود الايجار التي تبرم بعد نفاذه لأحكام القانون المدنى قد صدر ونشر بتاريخ 30 يناير 1996، وكان عقد ايجار الشقة محل النزاع قد أبرم بتاريخ 1 ديسمبر 1995 ومن ثم فإنه يطبق عليه أحكام قانون ايجار الأماكن الاستثنائية باعتباره القانون الذى أبرم العقد في ظله، وتكون الدعوى بطلب انهائه غير قابلة للتقدير وتدخل في الاختصاص القيمى للمحكمة الابتدائية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وطبق أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 على الدعوى بأثر رجعى، ورتب على ذلك قضاءه بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية قيمياَ بنظرها، واختصاص محكمة المواد الجزئية بها، فإنه يكون معيباَ بما يستوجب نقضه.

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى غير سديد – ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن الأصل أن القانون يسرى بأثر فورى على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشأتها أو في حالة إنتاجها أثارها أو في انقضائها، وهو لا يسرى على الماضى فالمراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد تخضع للقانون القديم الذى حصلت في ظله، وكان النص في المادة الأولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها على أن" لا تسرى أحكام القانونيين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون.  

 

الاختصاص القيمي والنوعي لدعاوي عقد الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن ينعقد للمحاكم الكلية الابتدائية باعتبارها غير مقدرة القيمة  

 

وبحسب "المحكمة" النص في المادة الثانية منه على أن: "تطبق أحكام القانون المدنى في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة.."، والنص في المادة الرابعة منه على أن ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبارا من اليوم لتاريخ نشره"، يدل على أن أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 الذى اخضع عقود ايجار الأماكن للقانون المدنى تسري بأثر فورى على العقود التي تبرم ابتداء من اليوم التالى لتاريخ نشر ذلك القانون، ولا تسرى بأثر رجعى على العلاقات الايجارية التي تمت قبل ذلك وما زالت سارية تخضع لتشريع ايجار الأماكن الذى حصلت في ظله بحسبانه القانون واجب التطبيق آنذاك.

ومن المقرر أيضاَ – في قضاء هذه المحكمة – أن الدعوى التي يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الايجار ويدور النزاع فيها حول امتداده، تقدر قيمتها طبقا للمادة 37/8 من قانون المرافعات باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة في العقد إذا لم يكن قد نفذ أو المدة الباقية متى تنفذ جزئياَ، فإن امتد بقوة القانون إلى مدة غير محددة فإن المدة الباقية منه والتي يقوم النزاع على امتداده إليها تكون غير محددة ويكون المقابل النقدى عنها غير محدد، ويضحى طلب فسخ العقد أو امتداده طلبا غير قابل لتقدير قيمته، وتعتبر الدعوى زائدة على 10 ألف جنية طبقا للمادة 41 من قانون المرافعات المعدلة بالقانون 18 لسنة 1999 – المنطبق على واقعة النزاع – وينعقد الاختصاص النوعى والقيمى بنظرها للمحكمة الابتدائية.

لما كان ذلك – وكان البين من الأوراق أن عقد ايجار الشقة محل النزاع قد أبرم – بما لا خلاف عليه بين الخصوم – بتاريخ 1 ديسمبر 1995 قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 بنشره في 30 يناير 1996، ومن ثم فإن الدعوى الماثلة تخضع لأحكام تشريعات إيجار الأماكن السابقة على القانون رقم 4 لسنة 1996، دون أن يغير من هذا النظر النص في عقد الايجار على أن تبدأ مدة الايجار اعتباراَ من 1 فبراير 1996، ذلك أن المعول عليه في تطبيق أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 – على ما سلف بيانه – هو تاريخ إبرام العقد وليس نفاذه، وكان المطعون ضده قد أقام الدعوى الراهنة بطلب إنهاء عقد الايجار والاخلاء والتسليم لانتهاء مدته بالتنبيه، ونازعه الطاعن في طبيعة العلاقة الايجارية بينهما وامتداد عقد الايجار قانوناَ إليه لخضوعه لأحكام قانون ايجار الأماكن المبرم في ظله، ومن ثم تضحى هذه المنازعة بطلب غير قابل لتقدير قيمته وينعقد الاختصاص بالتالى بنظر الدعوى للمحكمة الابتدائية.