هام عن سوق الأراضى والعقارات.. النقض فى حكم حديث: إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين فى شأن عقار واحد على أساس الأسبقية بالشهر.. والحيثيات: ولو نسب للمشترى الذى بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ مع البائع

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية، حكما يهم ملايين الباعة والمشترين في سوق العقارات، رسخت فيه لعدة مبادئ بشأن تزاحم المشترين في شأن عقار واحد، قالت فيه: "إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب إلى المشترى الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله"، وذلك في الطعون المقيدة في جدول المحكمة بأرقام 13544، 13721، 13885 لسنة 81 قضائية.

المحكمة في حيثيات الحكم، قالت إن هذا النعي فيما يتعلق بصورية ثمن عقد البيع المسجل الصادر لصالح المطعون ضده الأول ولانطوائه على بيع ملك الغير غير مقبول، ذلك أن المقرر أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق، ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب إلى المشترى الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.  

شرط بيع الوفاء الذي يبطله القانون

وبحسب "المحكمة" - أن بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى وله دون غيره أن يطلب إبطال العقد، كما أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه يشترط في بيع الوفاء الذي يبطله القانون أن تتجه إرادة الطرفين وقت إبرام العقد إلى احتفاظ البائع بحق استرداد المبيع خلال مدة معينة، فإذا خلا البيع من هذا الشرط الإرادي المحض المتعلق بمطلق إرادة البائع كان العقد صحيحًا ولا يغير من ذلك أن يكون معلقًا على شرط فاسخ غير متعلق بإرادة البائع أو متعلق بإرادته في حالة إخلال المشترى بالتزاماته، وكان تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود عاقديها هو من سلطة محكمة الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليها في ذلك متى كان تفسيرها مما تحتمله عباراتها ولا خروج فيه على المعنى الظاهر لها ولا تتقيد المحكمة بما تفيده عبارة معينة منها وإنما بما تفيده في جملتها. 

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص في أسباب قضائه برفض طلب الطاعنين محو التسجيل موضوع العقد إلى أن الشركة البائعة في العقد المسجل "المطعون ضدها الرابعة" كان قد سبق لها، وأن باعت الأرض للمدعين "الطاعنين" بعقود عرفية لم تسجل ثم باعتها للبنك المطعون ضده الأول بناء على العقد المسجل سالف الإشارة إليه الأمر الذي يستفاد منه أن العقود الابتدائية الصادرة لصالحهم من الشركة البائعة وهى مجرد عقود عرفية لا ترتب سوى التزامات شخصية معها وتكون الأفضلية عند التزاحم مع عقد شراء البنك المطعون ضده الأول والمشترى من ذات الشركة للعقد المسجل وحده وهو العقد الصادر لصالح الأخير، كما خلص الحكم ردًا على ما أثير من نعى ببطلان العقد سالف الإشارة إليه باعتباره بيعًا لملك الغير، أن المشترى في العقد المسجل هو بنك القاهرة وهو وحده صاحب الحق في دعوى الإبطال الواردة في المادة 466 من القانون المدني، وكانت الملكية ثابتة بالفعل للشركة البائعة له، وإن كانت قد تصرفت سابقًا بالبيع للطاعنين الأول والثاني إلا أن عقودهما عرفية لا يعتد بها بما لا يجوز التمسك بهذا البطلان إلا للمالك الحقيقي وهو المشترى بموجب العقد المسجل سالف البيان.   

إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر

كما استطرد الحكم ردًا على ما آثاره الطاعنون من تضمن العقد المسجل بيع وفاء بما يبطله فيما خلص إليه من أن بنود هذا العقد جميعها جاءت خلوًا، مما يفيد تعليق البيع على شرط فاسخ وهو رد الثمن والمصروفات للمشترى، فضلاً عن أن بيع الوفاء يفترض دائمًا أن يكون البائع مدينًا لذات المشترى وهو ما ليس له وجود في العقد ذلك لأن البائعة للبنك وهى الشركة العامة لورش الري ليست مدينة له ولا يداينها البنك المشترى في شيء، وإن كان له دين أشير إليه في هذا العقد فهو خارج عن نطاق متعاقديه، وانتهى الحكم من ذلك إلى أن استناد المدعين للمواد سالفة البيان في طلب بطلان العقد لا أساس لها، وكان ما خلص إليه الحكم سائغًا له أصل ثابت بالأوراق وكافيًا لحمل قضائه ومؤديًا إلى النتيجة الصحيحة التي خلص إليها بما لا مخالفة فيه للقانون، فإن تعييبه بما تقدم يكون على غير أساس.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثاني من الطعن الأول والثالث من الطعن الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق والتناقض، وفي بيان ذلك يقولون إن عقد التسوية قد تضمن إقرار البنك المطعون ضده الأول بعدم التمسك بعقود الحلول والتنازل والصادرة لصالحه والتزامه بتسجيل الأرض محل التداعي لصالح الطاعنين بما يؤكد ثبوت ملكيتهم لها وبطلان العقد المشهر لصالحه لصوريته وبطلانه للغش والتدليس، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بصحة الاتفاقات الواردة بهذا العقد وأقام قضاءه عليها في الدعوى في حين أهدر ذات العقد وما حواه من اتفاقات ولم يأخذ بها لدى قضائه موضوع طعنهما لدى قضائه برفض طلب محو التسجيل المشهر سالف البيان فيكون بذلك قد منح بعض الخصوم حقًا مستندًا إلى عقد التسوية المذكور ومنع آخرين حقًا استنادًا إلى ذات العقد بما يعيبه بمخالفة الثابت بالأوراق والتناقض ويستوجب نقضه.