"أقيم في مصر منذ 3 سنوات بمدينة الغردقة، حيث أعيش أجمل فترات حياتي على الإطلاق، وبما أنى كندى الجنسية من أصول جزائرية، وأُجيد اللغة العربية بطلاقة، استطعت العمل في مجال السياحة وأحقق فيها العديد من النجاحات، حيث كنت بمثابة الربط بين ألاف الكنديين والمعالم الأثرية المصرية، وبعد مرور الـ 3 سنوات كما ذكرت، قررت الإقامة الدائمة في مصر".. بهذه الكلمات بدأ "على. أ"، سرد مشكلته لـ"اليوم السابع" في محاولة لإيجاد حلول قانونية.
وتابع: "ولأن مسألة الحصول على الجنسية المصرية تتطلب بعض الشروط والمواصفات أبرزها مرور فترة زمنية محددة وفقا للقانون، فإنني لم أستطع الحصول عليها حتى تلك اللحظة، وأرغب خلال الأيام المقبلة في تملك عقار معروض علىّ للبيع إلا أننى فوجئت بأن تملك العقار بالنسبة للأجانب لها شروط ومواصفات وإجراءات محددة، والسؤال الذى يطرح نفسه هنا.. ما هي القوانين والقرارات المنظمة لتملك العقارات للأجانب في مصر؟".
بعد إقامته 3 سنوات.. أجنبي يرغب في شراء عقار بـ"مصر"، مدى جواز ذلك؟
وللإجابة على تلك الإشكالية – يقول الخبير القانوني والمحامى طاهر على ديغم – أن عملية التملك متاحة لغير المصريين سواء كان شخص طبيعي أو شخص معنوي والشخص المعنوي هو "كل كيان قانوني لا يعتبر شخص طبيعي، وتعتبر شركة غير مصرية أية شركة أيا كان شكلها القانوني لا يملك المصريون أغلبية رأسمالها، ولو كانت قد أنشئت فى مصر طبقا لأحكام القانون المصري"، هذا التملك هو الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع الواقعة على عقارات داخل مصر.
وبحسب "ديغم" في تصريح لـ"اليوم السابع" - يقصد بالعقار هو العقارات المبنية والأراضي الفضاء، المباني والأراضي، ولو لم تكن خاضعة لأحكام القانون رقم 113 لسنة 1939 فى شأن ضريبة الأطيان أو القانون رقم 56لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبنية، ولتنظيم تملك العقارات للأجانب في مصر أصدر المشرع القانون رقم قانون رقم 230 لسنة 1996بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، والقانون وضع بعض الشروط لتملك الاجانب للعقارات وقيد حقهم في التملك ببعض الحقوق كالتالى:
أولا: الشروط
1- أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر.
2- ألا تزيد مساحة كل عقار على 4 آلاف متر مربع.
3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار.
4- يجب على غير المصري الذي اكتسب ملكية أرض فضاء أن يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس التالية لشهر التصرف، فاذا انقضت هذه المدة دون البدئ فى اعمال البناء زيدت مدة الحظر بما يساوى مدة التأخير فى البدئ فى البناء.
القيود علي حق الاجنبي في تملك العقارات في مصر
ووفقا لـ"ديغم": أما عن القيود علي حق الاجنبي في تملك العقارات في مصر، فالمشرع وضع علي ذلك الحق الوارد بالقانون بعض الاستثناءات مع حظر البعض من التصرفات، وأول هذه الاستثناءات كالتالى:
1-أنه أعطي الحق لرئيس مجلس الوزراء استثناء فى الحالات التي يقدرها ولمجلس الوزراء أن يضع شروطا وقواعد خاصة بالتملك في المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها.
-وبالفعل استخدم رئيس مجلس الوزراء ذلك النص ووضع قيد على الملكية فى شرم الشيخ.
فصدر قرار ادارى فى عام 2005 استثنى شرم الشيخ من القواعد السابقة وبموجب هذا القرار يكون من حق الأجنبي الحصول على حق انتفاع لمده 99 سنة وليس تملك حر.
الاستثناء الثانى: هو الوضع بالنسبة للحكومات الأجنبية:
حيث استثني المشرع تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للشروط السابقة فى حالة ما اذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية بإحدى الادارات أو المنظمات الدولية أو الاقليمية.
وبالنسبة للحظر الذي وضعه المشرع الحظر فهو:
هو أنه حظر على الأجنبي الذي اكتسب ملكية عقار وفقا للشروط السابقة أن يتصرف فيه بأي وجه من وجوه التصرفات المؤكدة للملكية قبل مضى 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية، ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزراء في الحالات التي يقدرها الإذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة، وجزاء لذلك ابطل كل تصرف يتم بالمخالفة للأحكام السابقة ولا يجوز شهره، ويجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها – الكلام للخبير القانوني.
وبموجب المادة السابعة من القانون والتي نصت علي:
"مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هى الجهة المنوط بها بها تنفيذ احكام هذا القانون وتنشأ مكاتب خاصة للشهر العقارى والتوثيق، تختص بجميع شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفقا لأحكام هذا القانون، ويتعين على هذه المكاتب انهاء اجراءات التسجيل خلال عشرة ايام على الاكثر من تاريخ استيفاء الاوراق المطلوبة".
-وصدر بتنظيم العمل بهذه المكاتب قرر من وزير العدل رقم 3338 لسنة 1996 بتنظيم العمل بمكاتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ونشر في الوقائع المصرية العدد 171 بتاريخ 23 أغسطس 1996.
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الإشكالية في الطعن المقيد برقم 16108 لسنة 80، حيث أصدرت حكماَ حديثاَ بشأن تملك الأجانب للعقارات فى مصر، قضت فيه: بـ"بطلان تصرف الأجنبي في العقار الذي اكتسب ملكيته خلال مدة خمس سنوات التالية لاكتسابه الملكية، وبطلان ملكيته لأكثر من عقارين في جميع أنحاء الجمهورية بغرض السكنى".
المحكمة في حيثيات الحكم قالت مفاد نصوص المواد الأولى والثانية والخامسة والسادسة من القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء – مجتمعة – أن المشرع بعد أن حدد فى الفقرة الثانية من المادة الأولى منه، أن المقصود بالتملك فى نطاق أحكام هذا القانون، هو الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع، أجاز فى المادة الثانية لغير المصري تملك العقارات، مبنية كانت أو أرضاً فضاءً، بما لا يجاوز عقارين على الأكثر فى جميع أنحـــاء الجمهورية، بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته.
النقض: عملية تملك الأجنبى للعقارات تتم بالشروط والقواعد الواردة فيها
ووفقاَ لـ"المحكمة": فإن عملية تملك الأجنبى للعقارات تتم بالشروط والقواعد الواردة فيها، ووضع - من بعد - قيداً فى المادة الخامسة، حظر بمقتضاه – مؤقتاً - على غير المصرى الذى اكتسب ملكية عقار وفقاً لأحكام هذا القانون، التصرف فيه بأى وجه من وجوه التصرفات الناقلة للملكية قبل مضى خمس سنوات من تاريخ اكتسابه لملكية هذا العقار، وإن كان قد خول - استثناءً – من هذا الحظر، لرئيس مجلس الوزراء فى الحالات التى يقدرها، الإذن لغير المصرى الذى اكتسب ملكية عقار وفقاً لأحكام هذا القانون بالتصرف فيه قبل مضى تلك المدة.
وأورد المشرع - طبقاَ للحكم - فى المادة السادسة من هذا القانون جزاءً على مخالفة هذا الحظر رتب بمقتضاه البطلان المطلق على كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكامه، أو التحايل عليها بقصد الفكاك منها، اتساقاً منه مع الغاية التى استهدفها بإصدار هذا القانون، وبما مؤداه أن ذلك البطلان الذي وصم به القانون تلك التصرفات، هو مما يتعلق بالنظام العام، فلا يعتد بها ولا يجوز شهرها، ويجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم ببطلانها، وعلى المحكمة أن تقضى بهذا البطلان من تلقاء نفسها.
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة