بعد عودة الحياة تدريجيا.. كيف ستنتهى أزمة تأخير الإيجار بين المالك والمستأجر خلال الـ3 أشهر الماضية؟.. المشرع أجاز للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة نظرا لظروف "كورونا".. و6 شروط لإنهاء الأزمة

في ظل الظروف التي يمر بها العالم حاليا من انتشار وباء عالمي، مما دفع بعض الحكومات إلى اتخاذ تدابير احترازية لمواجهة هذا الوباء، مما أثر حتما على العديد من المعاملات الاقتصادية، وتوقف بعض النشاطات الاقتصادية، فمنذ ظهور فيروس "كورونا" في بداية عام 2020، والعالم يعيش أحداثاً عصيبة بسبب ارتفاع حصيلة الخسائر البشرية والاقتصادية، الأمر الذي جعل منظمة الصحة العالمية تصدر تصريحاً باعتباره وباءً عالمياً.

وأمام ذلك، سعت العديد من الدول إلى اتخاذ تدابير احترازية، وعلى رأسها مصر بإجراءاتها السباقة عالمياً في مواجهة هذا الوباء، ومن ضمن تلك الإجراءات والتدابير إغلاق المحلات والمطاعم والنوادي الصحية والمقاهي، مما ترتب عليه خسائر لأصحاب تلك الأماكن ومن يعملون فيها، فعلى سبيل المثال هناك بعض النشاطات التجارية اليومية تعرضت للوقف الكامل والبعض الآخر تعرض للوقف الجزئي.   

غلق المقاهى والمحلات

ومثال ذلك وقف نشاطات الكافيتريات والمقاهي والمطاعم ونشاطات الترفيه "سينما – مسرح"، في حين هناك بعض النشاطات التي لم تتوقف تماما –"الصيدليات، ومحلات بيع الخبز والبقالة"، والبعض الآخر كان توقفه جزئيا وهو نتيجة وجود حظر تحرك خلال فترات في اليوم الواحد، وغير ذلك حيث تعود الحياة إلى طبيعتها مع اتخاذ عدد من التدابير الاحترازية بداية من الغد بعد فرض حظر تجوال جزئي دام لمدة 3 شهور تقريباَ منذ 26 مارس الماضي.  

كيف ستنتهى أزمة تأخر الإيجار بين المالك والمستأجر خلال الـ3 أشهر الماضية؟

في التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم الملايين من أصحاب المحلات والمقاهي تتمثل فى الإجابة على السؤال هل يحق للمستأجر ولاسيما في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني أن يطلب الفسخ أو تخفيض الأجرة أو براءة الذمة منها حيث أن الوضع الحالي الذي يفرضه انتشار فيروس كورونا المستجد – كوفيد 19 - على المعطيات الاقتصادية ليس فقط في وطننا مصر الحبيبة، وإنما على مستوى العالم كله، وبسبب فيروس كورونا سيلجأ الكثير من المتعاقدين لنظرية الظروف الطارئة لتقليص خسائرهم. وفى هذا الحكم. المحكمة الإدارية العليا تسرد شروط تطبيق نظرية الظروف الطارئة على العقود – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدي عزام.  

فى البداية، تتطابق هذه الظروف القائمة حالياَ وشرط القوة القاهرة أو الظروف الطارئة التي تحل المتعاقدين من شروط التعاقد لاستحالة تنفيذها، فلكي يسأل المدين عقديا يجب أن يكون قد أخل بالتزامه العقدي، ومن صور ذلك الإخلال، عدم التنفيذ في الوقت المتفق عليه وهو ما يتم وصفه بالتماطل، وهو الأمر الذي سيكون محل نزاع خلال الفترة القادمة بين المتعاقدين أو الملاك والمستأجرين أو أصحاب البيع والشراء في عملية تنفيذ التزاماتهم تجاه بعضهم البعض – وفقا لـ"عزام".  

أولا: نصوص المواد

تنص المادة "574" من القانون المدني: "إذا ترتب على عمل من جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله أن يطالب المؤجّر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجّر مسئولاً عنه، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره".

كما نصت الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني: "إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وأن لم يصبح مستحيلا، صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك"، وعلى ذلك يجب التفرقة بين أمرين:

أولا: نظرية الظروف الطارئة والتي يحكمها نص المادة 147 مدني ويشترط لتطبيق النص:-

1- حوادث استثنائية عامة.

2- لم يكن في الوسع توقعها.

3- ترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وأن لم يصبح مستحيلا، صار مرهقا للمدين.

4- بحيث يهدده بخسارة فادحة.

5- لا يجوز الاتفاق على مخالفة ذلك.

ففي هذه الحالة يجوز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك. 

ثانيــا: بينما نظرية صدور قرار حكومي ترتب عليه نقص الانتفاع يحكمه نص المادة 574 مدني ويشترط للتمسك بها:

1- صدور قرار أو عمل من جهة حكومية.

2- في حدود القانون.

3- يترتب عليه نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة.

4- ألا يكون هناك اتفاق يقضى بغير ذلك.

يجوز في هذه الحالة للمستأجر- وليس للمؤجر- تبعاً للظروف أن يطلب:

1- فسخ العقد.

2- أو إنقاص الأجرة.

ويتلاحظ أن نظرية الظروف الطارئة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها على عكس صدور قرار حكومي ترتب على نقص الانتفاع بالعين يجوز الاتفاق في عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر بعدم ضمان المؤجر لذلك، وبتطبيق ذلك على الحالة الراهنة نجد أن كلا الأمرين يجوز أن يستند المستأجر عليهم في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة وذلك:

1- لكون ظهور الوباء وانتشاره أمر لم يكن توقعه.

2- وصدور قرار من مجلس الوزراء بغلق بعض الأماكن سواء لطبيعة نشاطها أو لصدور قرار بحظر التجول لفترات مما يحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة.

3- إعلان منظمة الصحة العالمية أنه هذا الوباء يعد جائحة عالمية.

4- إعلان بعض الدول حالة الطوارئ وتعطل الحياة في مختلف الدول مما ترتب عليه عدم القدرة على الوفاء بالالتزامات التعاقدية.

الأمر الذي يحق معه للمستأجر طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة تبعا للظروف

ولكن يشترط حتى يحق للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار في حالة وجود تعرض من الحكومة له في العين المؤجرة:-

1- أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة.

2- أن يكون الحرمان حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية.

أما إذا لم يبلغ الحرمان من الانتفاع هذه الدرجة من الجسامة جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير في الانتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة ، أما إذا كان النقص في الانتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبرر لا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة. 

رأى محكمة النقض فى الأزمة 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدى لمسألة الظروف الطارئة فى الطعن المقيد برقم 12893 لسنة 85 قضائية حيث قالت فى حيثيات الحكم: "المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 574 من القانون المدني يدل على أن مناط حق المستأجر في طلب فسخ عقد الإيجار عند تعرض الحكومة له في العين المؤجرة هو أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية، أما إذا لم يبلغ الحرمان من الانتفاع هذه الدرجة من الجسامة جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير في الانتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة، أما إذا كان النقص في الانتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبرر لا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة".

حكم آخر 

وفى حكم آخر بالطعن المقيد برقم 928 لسنة 45 قضائية، قالت: "النص في المادة 574 من القانون المدني على أنه إذا ترتب على عمل جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ عقد أو إنقاص الأجرة.."، يدل على أن مناط حق المستأجر في طلب فسخ عقد الإيجار عند تعرض الحكومة له في العين المؤجرة هو أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الإنتفاع بالعين المؤجرة حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية، أما إذا لم يبلغ الحرمان من الإنتفاع هذه الدرجة من الجسامة جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير في الإنتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة. 

أما إذا كان النقص في الانتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبررا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة، ولما كان الطاعنان قد طلبا فسخ عقد الإيجار وإلغاء أمر الأداء الصادر بإلزامها بالأجرة، وكان إنقاص الأجرة يعتبر مندرجاً ضمن هذه الطلبات، فإن الحكم المطعون فيه إذ جعل مناط طلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة هو النقص الكبير في الإنتفاع بالعين المؤجرة دون أن يدرك الفرق بين درجة الجسامة المطلوبة في الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة والتي تجيز طلب الفسخ وتلك التي تجيز طلب إنقاص الأجرة فقط وسوى بينهما. واعتبر أنه يجب في الحالتين أن يكون النقص في الإنتفاع كبيراً وقضى برفض طلب إنقاص الأجرة، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وتأويله، ومعيباً بالفساد في الاستدلال".

حكم ثالث للمحكمة الإدارية العليا

المحكمة الإدارية العليا هى الأخرى كانت لها إسهامات فى نظرية الظروف الطارئة وهى التى سيعتمد عليها الكثير من المتعاقدين خلال الفترة المقبلة من أصحاب المحلات والمقاهي والمتعاقدين وغيرهم حيث قالت فى الطعن المقيد برقم 3541 لسنة 29 القضائية: أنه يشترط لتطبيق نظرية الحوادث الطائرة عدة شروط أولها: أن تظهر خلال تنفيذ العقد الإداري حوادث أو ظروف استثنائية طبيعية كانت أو اقتصادية أو الإدارية .

ثانيا: أن يكون من شأن هذه الظروف إصابة المتعاقد بخسائر فادحة تجاوز الخسارة العادية التى يمكن احتمالها على نحو تختل منه اقتصاديات العقد اختلالاَ جسيماَ – ليس مؤدى تطبيق هذه النظرية، بعد توافر شروطها، أن يمتنع المتعاقد فوراَ عن تنفيذ التزاماته الواردة بالعقد، لمتعاقد أن يدعو الإدارة المتعاقدة معه لمشاركته فى تحمل نصيب من الخسارة التى حالت فى تنفيذ العقد فى ظل الظروف الطارئة – وإذا رفضت جهة الإدارة يلجأ المتعاقد إلى القضاء – يقتصر دور القاضى فى هذه الحالة على إلزام الإدارة بالتعويض المناسب .