تعتبر مسائل الحيازة من المسائل القانونية التي لها أهمية قصوى، بسبب انتشارها في الآونة الأخيرة، وانتشار الدعاوى المتعلقة بها مع ارتفاع أسعار الأراضي وسعى المستثمرين – الصغار والكبار – وراء كسبها وحيازتها، وأصبحت مسار اهتمام للأفراد والجماعات – من أجل ذلك – واستشعاراَ بخطورة النتائج المترتبة عليه فقد أفردت الأنظمة القانونية المختلفة النصوص القانونية لمعالجة ظاهرة الحيازة وما ينجم عنها من مشكلات قانونية واجتماعية.
وفى الحقيقة قد يؤدى النزاع إلى نوع من الإخلال بالأمن والطمأنينة العامة، وربما يتطور الأمر حولها إلى أكثر من ذلك فيأخذ شكلاَ من أشكال العنف، فعادة ما يتعرض بعض الجيران لعملية بناء حائط للجار من شأنه أن يضر بجاره، وهنا تقع العديد من المشكلات بين الجار وجاره بسبب القيام بمثل هذه الأعمال أو يقوم أحدهما بفتح شباك على حائط الجار حيث أن المحاكم المدنية مكتظة بمثل هذه القضايا.
لو جارك هيبني حيطة يسد بيها النور.. تعمل إيه؟
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية كيفية التصرف لوقف الأعمال الجديدة أو البناء التي من شأنها أن تعرض حائز العقار المجاور لأضرار عدة، والسند القانوني لهذا الأمر، وكيفية التصدي للجار حال القيام بأعمال من شأنها الإضرار بجاره أو بمعنى أدق بعقار جاره – بحسب المستشار القانوني لرابطة المستأجرين والمحامي بالنقض، ميشيل إبراهيم حليم.
في البداية – يجب أن نعلم أن محاكمنا المدنية مكتظة بمثل هذه القضايا الخاصة بأضرار الجار لجاره في مسألة البناء وإقامة الأعمال الإنشائية الجديدة، إلا أن القانون المدني لم يترك الأمر دون التصدي له منعاَ لحدوث أي شكل من أشكال العنف بين المتجاورين أو الجيران وبعضهم البعض حيث حدد المشرع دعوى قضائية باسم - دعوى وقف الأعمال الجديدة - ويقصد بها منع الشروع في أعمال قد تمثل تعرضًا لحائز العقار المجاور فيما لو تمت – وفقا لـ"حليم".
ماذا تعنى دعوى وقف الأعمال الجديدة؟
ودعوى وقف الأعمال الجديدة هي إحدى دعاوى الحيازة الثلاث وموضوعها ليس تعرضا بل أعمالا لو تمت لأصبحت تعرضا للحيازة كما لو شرع شخص في بناء حائط لو تم لسد النور او الهواء على مطل جاره فيرفع الجار هذه الدعوى قبل ان يتم الحائط طالبا وقف البناء وللقاضي حسبما يرى إما: أن يأمر بوقف الأعمال الجديدة
السند القانوني لدعوى وقف الأعمال الجديدة
أما بالنسبة للسند القانوني لتلك الدعوى فقد نصت المادة "962" مدني على: من حاز عقارا واستمر حائزًا له سنة كاملة وخشي لأسباب معقولة التعرض له مـن جــراء أعمال جديدة تهدد حيازته كان له أن يرفع الأمر إلى القاضي طالبًا وقف هذه الأعمال بشرط ألا تكون قد تمت ولم ينقض عام على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر.
هل لصاحب الأعمال الجديدة الحق في طلب التعويض حال وقف أعماله؟
للقاضي الحق أن يأذن في الاستمرار ببناء الأعمال الجديدة، وللقاضي أن يأمر في الحالتين بتقديم كفالة مناسبة لضمان التعويض في حالة أمره بوقف الأعمال الجديدة إذا تبين له أنه ما كان يجب وقفها فإذا كان الأمر باستمرارها، فالكفالة لضمان التعويض، فيما إذا تبين أن الأعمال التي أذن في استمرارها كان ينبغي وقفها
.jpg "220201365628933-maxresdefault-(1)")
هذه الدعوى تواجه الحالة التي يقوم فيها أحد الاشخاص بأعمال على ارضه بحيث لو تمت هذه الاعمال، فإنها تشكل خطرا يهدد حيازة شخص أخر، فيرفع هذا الأخير دعوى قضائية يطالب فيها بوقف الاعمال الجديدة مؤقتا حتى يفصل في أصل حق القائم - مثال إقامة حائط في ارضه بحيث لو تم البناء لأدى إلى سد النور والهواء على جاره -
من الذي يرفع دعوى وقف الأعمال الجديدة؟
الحائز الذي يتضرر من العمل الذي لو تم لأصبح تعرضا لحيازته للعقار أو على حق مقرر له.
على من ترفع دعوى وقف الأعمال الجديدة؟
ترفع هذه الدعوى على من شرع في إجراء عمل لو تم لأصبح تعرضا للحيازة.
الغرض من دعوى وقف الأعمال الجديدة أو ما الذي ترمي إليه الدعوى؟
منع اتمام العمل الذي لم يتم ومازال في دور التنفيذ، ولكن الحائز يتضرر منه ويعتبره تهديدا لحيازته، أما الأعمال التي تمت فعلا فلا يجوز أن تكون محلا لهذه الدعوى، وإنما محلها دعوى منع التعرض متى تحقق وقوع التعرض عند إتمام هذه الاعمال وللحائز أيضا أن يطلب إزالتها، وللقاضي تقدير ماهية هذه الأعمال الجديدة ببحث كل حالة على حدة كما ان له تقدير مدى خطورة هذه الأعمال على حيازة المدعي.
أساس دعوى وقف الأعمال الجديدة؟
حماية الحيازة من الخطر قبل وقوعه لأنه ليس من المعقول حرمان الحيازة من حماية القانون إلى ان يقع عليه الاعتداء فعلا.
ما نصت عليه المادة 962 من القانون المدني المصري بقولها:
1-من حاز عقارا واستمر حائزا له سنة كاملة وخشي لأسباب معقولة التعرض له من جرّاء أعمال جديدة تهدد حيازته كان له أن يرفع الأمر إلى القاضي طالبا وقف هذه الأعمال، بشرط ألّا تكون قد تمت ولم ينقض عام على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر.
2-وللقاضي أن يمنع استمرار الأعمال أو ان يأذن في استمرارها، وفي كلتا الحاتين يجوز للقاضي أن يأمر بتقديم كفالة مناسبة تكون في حالة الحكم بوقف الأعمال ضمانا لإصلاح الضرر الناشئ من هذا الوقف، متى تبين بحكم نهائي ان الاعتراض على استمرارها كان على غير أساس وتكون في حالة الحكم باستمرار الأعمال ضمانا لإزالة هذه الأعمال كلها أو بعضها إصلاحا للضرر الذي يصيب الحائز إذا حصل على حكم نهائي في مصلحته.
شروط دعوى وقف الأعمال الجديدة:
1 - أن تكون هذه الأعمال قد بدأت ولكنها لم تنته بعد.
2 - أن تكون هـــــذه الأعمال قد بدأت في عقار المدعى عليه لا عقار المدعي.
3 –أن يتمتع المدعي بحيازة قانونية لمدة سنة سابقة على بدء الأعمال الجديدة، يعني حائزًا لعقار يجوز اكتساب الحقوق عليه بوضع اليد، ويستبعد من ذلك أملاك الدولة على سبيل المثال.
4 - حيازة المدعي لحساب نفسه وليس لحساب الغير، ويستثنى من ذلك حيازة المستأجر الذي يرفع الدعوى لحساب المؤجر وليس ضده.
5 – أن تكون الحيازة ظاهرة ومستمرة وخالية من العيوب، وبقصد التملك.
6 – أن تُرفع الدعوى خلال سنة من وقت بدء الأعمال الجديدة ــ وإن كانت الأعمال متعاقبة فتسرى المدة من وقت البدء فى أول عمل منها.
دور خبراء وزارة العدل في مباشرة دعوى الحيازة:
دعاوى الحيازة ومنها دعوى وقف الأعمال الجديدة من الدعاوى التي تحيلها المحاكم المنظورة أمامها بكافـة أنواعها إلى خـــبراء وزارة العدل لتحقيق وقائعها ومناقشة الخصـــوم على النحو التالي:
1 – طلب المستندات المؤيدة لوجهة نظر كل من الطرفين، وتقييمها والتعليق عليها في النتيجة النهائية.
2 - الانتقال لمديرية ومكتب المساحة المختص للاطلاع على الخرائط والمراجع المساحية للتعرف على موقع عقارات التداعي.
3- الانتقال لجهة الإدارة "الإدارة الهندسية للحي أو المركز التابع له القرية الموجود بها عقار التداعي" للوقوف على وجود تراخيص بالأعمال الجديدة من عدمه، وطبيعتها.
4- الانتقال لمعاينة العقار محل النزاع بالطبيعة بالاستعانة بالخرائط والمراجع المساحية لتحديد الموقع بالطبيعة. والتحقق من قانونية حيازة المدعي، وصحة واقعة وجود أعمال جديدة، وعما إذا كانت تشكل تعرض للمدعي في حيازته من واقع المعاينـــة وسماع أقوال رجال الإدارة المحلية "مشايخ الناحية" والجيران وشهود الطرفين.
6 – إيداع تقرير تفصيلي يتضمن المأمورية المحددة للخبير بالحكم التمهيدي، وتفنيد أقوال الطرفين ومستنداتهم، وكروكي يوضح عقارات التداعي بالطبيعة، وأقوال الجيران والشهود، ونتيجة أبحاث الخبير.
ميشيل حليم المحامى
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة