طبقا لإحصائية مجلس الوزراء والتي شملت وجود نحو 85% من العقارات غير مسجلة، مما يعرضها للاعتداء من الآخرين، ويؤثر سلباً على الاستثمارات، كما أن الطرق العرفية أدت لارتفاع المنازعات على الملكيات وضياع حقوق الكثيرين، فتسجيل العقارات أفضل من اللجوء إلى الطرق العرفية والتي أدت لارتفاع عدد المنازعات على الملكيات وضياع حقوق الكثيرين.
ووفقا للقانون "الملكية" لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع المبرم بين المتعاقدين، سواء كان هذا فى مواجهة الغير أو فيما بين المتعاقدين أنفسهم، إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما، فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين.
أضرار عدم تسجيل العقارات لدى مصلحة الشهر العقاري وإجراءات التسجيل والرسوم المستحقة
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية تهم ملايين الملاك في سوق العقارات تتمثل في أضرار عدم تسجيل العقارات لدى مصلحة الشهر العقاري وإجراءات التسجيل والرسوم المستحقة، والإجابة على حزمة من الأسئلة المطروحة على الساحة العقارية في الوقت الراهن منها.. ماهي إجراءات توثيق العقود والتسجيل في الشهر العقاري؟ ماهي إجراءات التسجيل في حالة وجود نزاع بين الطرفين بشأن الوحدة؟ وهل تختلف أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة؟ ماهي الرسوم المستحقة للشهر العقاري للعقارات والأراضي الزراعية؟ ماهي أوجه الاستفادة من تسجيل العقارات في الشهر العقاري وضرر عدم التسجيل؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامي حسام الجعفري.
في البداية - نصت المادة 934 من القانون المدنى نصت أنه فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى، سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري ويبين قانون الشهر العقاري، والتصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر – وفقا لـ"الجعفرى".
ماهي إجراءات توثيق العقود والتسجيل في الشهر العقاري؟
1-يتم بذهاب الطرفين للتسجيل المباشر في الشهر العقاري أو يذهب المشتري عن نفسه بتوكيل من البائع بالتسجيل، وتشمل خطوات تسجيل الوحدة في الشهر العقاري وفقاً للقانون 114 لسنة 1946، تقديم طلب لمأمورية الشهر العقاري يكون مرفقاً به بيانات الملكية والتكليف الضريبي والمستندات الدالة على ذلك، وتقديم كشف مساحي جديد حال عدم وجود كشف قديم أو تغير في أوصاف العقار.
2-مراجعة الطلب ومنحه مقبول للإشهار، قبل تقديم المحرر من صاحب الشأن إلى المأمورية لمراجعته ومنحه صالح للإشهار، وذلك على أن يتم تقديم المشروع - تحرير العقد على الورق الأزرق - ورق مشهر - إلى أحد مكاتب التوثيق ليتم التصديق على توقيعات أطرافه، ومن ثم تقديم المشروع إلى المكتب الذي تتبعه المأمورية لإتمام عملية الإشهار، ومراجعته - المراجعة الفنية - وقيده بدفتر الإشهار أو وقفه إن كان هناك سبباً يوجب ذلك، ومن ثم يتسلم صاحب الشأن المشهر بعد اعتماد إشهاره وختمه.
ماهي إجراءات التسجيل في حالة وجود نزاع بين الطرفين بشأن الوحدة؟
في حالة وجود نزاع بين الطرفين بشأن الوحدة، يتم تسجيلها وفقاً للحكم الصادر بالدعوى محل النزاع، على أن تكون الأسبقية للطرف الذي يقوم بإشهار صحيفة الدعوى القضائية قبل صدور الحكم، أو مرور مدة 5 سنوات عليه.
فإذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما، فانه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشترى الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت افضلية له والعبرة في نقل ملكية العقار المسجل في حالة تزاحم المشترين من بائع واحد بالتسجيل وليس بواقعة الشراء، لذلك فإن المشتري الذي يسارع في تسجيل عقاره يكون أحق من غيره ولو كان بيعه لاحقًا لبيوع الآخرين.
وقد استقرت محكمة النقض: "أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري إلى ذلك، كما أنجبت شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق، ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر ولو نسب إلى المشترى الذى بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .
هل تختلف أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة؟
أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة التي يتم تنظيمها وفقاً للقانون رقم 27 لسنة 2018، حيث يتم إشهار المحررات والأحكام في نطاق هذه المجتمعات بطريق الإيداع أو التسجيل أو القيد، وتقدم طلبات الإشهار لمأمورية الشهر العقاري المختصة التي يقع العقار بدائرة اختصاصها، في حين يلزم توقيع تلك الطلبات من المتصرف أو المتصرف إليه في العقود والإشهارات.
فالمأمورية تُصدر قرارها بالإشهار أو الرفض المسبب، خلال 15 يوماً من تاريخ تقديم المستندات، فيما يكون التظلم من القرارات الصادرة برفض طلبات الإشهار خلال 30 يوماً من إخطار مقدم الطلب أمام لجان التظلمات في رئاسة قاضي بمحكمة الاستئناف، وتلتزم كل من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وشركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الجهات ذات الصلة بعدم نقل المرافق للمالك الجديد إلا بعد التأكد من إشهار ملكيته.
ماهي الرسوم المستحقة للشهر العقاري للعقارات والأراضي الزراعية؟
طبقاً للقانون رقم 70 لسنة 1964 والمعدل بالقانون 83 لسنة 2006
أولا: بالنسبة للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وما في حكمها أن تحديدها يتم وفقاً للآتي:
500 جنيه حتى مسطح 100م2 شاملة رسم المساحة وقدره 125 جنيها، و1000 جنيه حتى مسطح 200م2 شاملة رسم المساحة وقدره 175 جنيها، و1500 جنيه حتى مسطح 300م2، شاملة رسم المساحة وقدره 225 جنيها، و2000 جنيه فيما يزيد عن مسطح 300م2، شاملة رسم المساحة وقدره 275 جنيها.
ثانيا: فيما يتعلق بالأراضي الزراعية والأراضي الصحراوية والأراضي البور خارج كردون المدن وما في حكمها، يتم تحديد الرسوم على النحو التالي:
500 جنيه حتى 5 أفدنة، شاملة رسم المساحة وقدره 150 جنيها، و1000جنيه حتى 10 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 250 جنيها، و2000 جنيه فيما يزيد عن 10 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 350 جنيها، وفي حالة الزيادة عن هذه المساحة، يتم حساب رسم المساحة بواقع 350 جنيها لكل 20 فدانا، بالإضافة إلى 2.5% ضريبة تصرفات عقارية، و1% مقابل تصديق بنقابة المحامين وتستحق على المبالغ من 20000 جنيه فأكثر، وهناك عدة طرق لسداد الرسوم المستحقة تشمل السداد عن طريق الشيكات مقبولة الدفع، أو السداد النقدي، أو السداد عن طريق الحوالات البريدية.
وفيما يتعلق بخدمات التوثيق المميكنة التي تمت إتاحتها للمواطنين، أوضح المركز الإعلامي لمجلس الوزراء خلال الإنفوجرافات أنه تم إطلاق التشغيل التجريبي لـ 13 خدمة من خدمات التوثيق عبر بوابة مصر الرقمية بمحافظات القاهرة والجيزة والإسكندرية، بما يمثل 75% من إجمالي المحررات المطلوبة من مصلحة الشهر العقاري.
ماهي أوجه الاستفادة من تسجيل العقارات في الشهر العقاري وضرر عدم التسجيل؟
أوجه الاستفادة من تسجيل العقارات في الشهر العقاري، ويتمثل أبرزها في ضمان الملكية وحمايتها من الاعتداء عليها، واستخدام حصيلة الرسوم في تمويل المشروعات التنموية القومية، إضافة إلى تقليل عدد المنازعات القضائية، ورفع قيمة الوحدة السكنية عند تقييمها من الخبراء العقاريين، مع إتاحة إمكانية الاقتراض بضمانها لزيادة رأس المال.
الخبير القانونى حسام الجعفرى
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة