لملاك العقارات.. هل يجوز الاتفاق على نقل عبء ضريبة التصرفات العقارية إلى المتصرف إليه؟.. المُشرع فى التعديلات أجاز عملية نقل عبء الضريبة بعد أن كان محظورا فى السابق.. ومحكمة النقض تصدت للأزمة ووفقت بين الأطراف

لا زالت مسألة التعديلات التى دخلت مؤخرا على مادة التصرفات العقارية بقانون الضريبة على الدخل تشغل العديد من الملاك من أصحاب العقارات والمستثمرين فى الوقت الذى يعتبرون فيه أن هذه التعديلات كان من الممكن أن يتم إصدار تعليمات تنفيذية ملزمة لتحصيل تلك الضريبة بدلاَ من تلك التعديلات، مع اتخاذ ما يلزم من إجراءات لحصر عمليات التصرف فى العقارات.

فى التقرير التالى "اليوم السابع" يلقى الضوء على إشكالية التى لازالت تشغل الملايين من الملاك والمستثمرين وهى مدى جواز الاتفاق على نقل عبء ضريبة التصرفات العقارية إلى المتصرف إليه؟ خاصة بعد صدور القانون رقم 158 لسنة 2018 بشأن ضريبة التصرفات العقارية – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد شاكر.

فى البداية، فإن الإجابة على السؤال هل يجوز الاتفاق على نقل عبء ضريبة التصرفات العقارية إلى المتصرف إليه، خاصة بعد صدور القانون رقم 158 لسنة 2018 بشأن ضريبة التصرفات العقارية؟ فإنه يجوز من الناحية العملية والقانونية والإجرائية الاتفاق على نقل عبء ضريبة التصرفات العقارية إلى المتصرف إليه، وذلك بعد أن كان نقل عبء هذه الضريبة محظورا فى القوانين السابقة.

ومن المعروف أنه بصدور القانون 158 لسنة 2018 والذى نص فى مادته الأولى على أن يستبدل بنص المادة "42" من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005، النص الآتي: "تفرض ضريبة بسعر - 2.5% - وبغير أى تخفيض على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة"، وكانت القوانين السابقة قد تضمنت نصا يقضى ببطلان أى اتفاق أو شرط يقضى بنقل عبء الضريبة إلى غير المتصرف مثلما كان منصوص عليه فى المادة 22 من القانون 157 لسنة 1981 – وفقا لـ"شاكر".

إلا أنه بصدور القانون رقم 226 لسنة 1996 بتعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون 157 لسنة 1981 والذى نص على استبدال الفقرة الثالثة من المادة 22 من القانون الأخير والتى كان من بين بنودها بطلان كل شرط أو اتفاق ينقل عبء الضريبة من المتصرف إلى المتصرف إليه، بفقرة جديدة دون أن تتضمن حظراً على نقل عبء الضريبة إلى المتصرف إليه كما كان الأمر قبل الاستبدال.

كما جاءت المادة 42 من القانون 91 لسنة 2005 الخاصة بضريبة التصرفات العقارية دون أن تتضمن "حظرا"، وحتى بعد تعديلها بالقانون رقم 11 لسنة 2013 ثم تعديلها أخيرا بالقانون 158 لسنة 2018 لم يرد بها هذا الحظر أيضا، ومن ثم قد "زال الحظر" الذى كان يقضى بمنع أو بطلان الاتفاق على نقل عبء الضريبة على المتصرف إليه وهو ما قضت به محكمة النقض فى حكم حديث لها بقولها بجلسة 22/1/2013.

تطبيقات محكمة النقض

محكمة النقض سبق لها وأن تصدت لهذه الأزمة فى الطعن المُقيد برقم 4315 لسنة 72 جلسة 22/1/2013 حيث أكدت أن القانون رقم 226 لسنة 1996 بتعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون 157 لسنة 1981 نص على استبدال الفقرة الثالثة من المادة 22 من القانون الأخير والتى كان من بين بنودها بطلان كل شرط أو اتفاق ينقل عبء الضريبة من المتصرف إلى المتصرف إليه بفقرة جديدة جرى نصها: "وعلى مكاتب الشهر العقارى إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

وذلك دون أن تتضمن حظراً على نقل عبء الضريبة إلى المتصرف إليه كما كان نص الفقرة قبل الاستبدال، بما لازمه إلغاء ما تضمنته هذه الفقرة من قيد يغل إرادة طرفى العلاقة العقدية من الاتفاق على نقل عبء الضريبة إلى ذلك الطرف بالتطبيق لنص المادة الثانية من القانون المدنى ويمتنع تطبيق هذا القيد على التصرفات التى تنشأ بعد نفاذ القانون رقم 226 لسنة 1996 المعمول به اعتباراً من اليوم التالى لتاريخ نشره فى 15/7/1996 لما هو مقرر - فى قضاء هذه المحكمة من أن العقود تخضع بحسب الأصل فى تكوينها وآثارها للقانون الذى أبرمت فى ظله .  

لما كان ذلك - وكان عقد بيع المخبز موضوع النزاع قد أبرم فى 30/11/1996 بعد سريان أحكام القانون 226 لسنة 1996 فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان الشرط الوارد به الذى يقضى بتحميل المطعون ضدهما - الطرف المتصرف إليه - بعبء ضريبة التصرف مستنداً إلى أحكام الفقرة الثالثة من المادة 22 سالفة البيان الملغاة بالقانون الأخير فإنه يكون معيباً .

يشار إلى أن المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل تنص على إلزام البائع بسداد مبلغ 2.5 % من قيمة المبيع حيث تنص المادة على أن «تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أى تخفيض على إجمالى الإيرادات الناتجة عن التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءاً منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت إقامة المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير .

وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث فى العقارات التى آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث، وكذلك تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات، وعلى مكاتب الشهر العقارى إخطار المصلحة بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة طبقا لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الشهر.