لو مستضيف قريبك معاك فى الشقة.. المُشرع تصدى لإشكالية «الإيواء» بين المالك والمستأجر.. والقانون المدنى يؤكد: الضيافة لا يترتب عليها أحقية امتداد عقد الإيجار.. وقانونى يوضح كيف تكون «المساكنة» حل للأزمة

عادة ما يلجأ الكثير من الأهل والأصدقاء إلى مسألة إيواء الغير واستضافته فى محل مسكنه بالعين المؤجرة، وذلك لفترات أو مدد طويلة، الأمر الذى يثير معه العديد من المشكلات والأزمات مع مالك العقار أو العين المؤجرة بسبب رفضه استمرار هذا الوضع دون دراية من كلا الطرفين عن الموقف القانونى وحقوق وواجبات كلا منهما تجاه الآخر فى هذا الشأن.  

فى التقرير التالى «اليوم السابع» رصد إشكالية الإيواء أو الاستضافة فى القانون المدنى، والفروق الجوهرية بين الاستضافة والمساكنة فى عقود الإيجار من خلال الإجابة على السؤال.. هل تمتد عقود الإيجار عن طريق الاستضافة أم المساكنة أم مع كليهما معا؟.. بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد الصادق.

فى الحقيقة أن الإيواء أو الاستضافة فى القانون المدنى هو أن يقوم المستأجر بإيواء غيره معه من الأشخاص فى العين المؤجرة أو بمعنى أدق أن يقوم باستضافته معه لفترة سواء كانت قصيرة أو طويلة وإقامته مع المستأجر الأصلى، فهذه الاستضافة أو الإيواء المشار إليه من الناحية القانونية لا يعطى لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة، وذلك لأن إقامة الغير مع المستأجر الأصلى تكون على سبيل التسامح من المستأجر وحق انتفاء الغير هنا هو حق المستأجر فى الانتفاع بالعين – وفقا لـ«الصادق».  

وأما فى حالة إذا ترك المستأجر الأصلى العين المؤجرة للغير ممن كانوا يقيمون معه على سبيل الإيواء أو الاستضافة بشكل يوحى باستغناء المستأجر الأصلى عن العين، فيعتبر هذا نوعا من التنازل عن التأجير أو الإيجار من الباطن، مما يعطى الحق للمؤجر أو المالك طلب إخلاء العين المؤجرة على الفور، وذلك وفقا لما جاء فى أحكام محكمة النقض: «المقصود بالإيواء أو الاستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفا تربطه بهم قرابة أو صداقة متينة لمدة قصيرة أو طويلة و ذلك بصفة عارضة و استجابة لظروف طارئة شريطة أن يظل المستأجر محافظا بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها» طبقا للطعن رقم 849 لسنة 46 ق جلسة 1981/12/2.

ما هى المساكنة وشروطها؟

وأما عن المقصود بـ«المساكنة»؟ يُجيب  «الصادق»: المساكنة هى حق المقيم والمساكن مع المستأجر الأصلى وقت التعاقد على الإجارة والاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه للعين، ويشترط لثبوت المساكنة عدة شروط، ومن هذه الشروط التالى:

1-أن تحصل المساكنة منذ بدء الإجارة بين المستأجر الأصلى والمؤجر.

2-استمرار الشخص المساكن فى العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.

ومما قررته محكمة النقض فى هذا الشأن: «المساكنة التى تنشأ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق فى البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركه لها، وجوب حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع» طبقا للطعن رقم 2314 لسنة 69ق جلسة 2000/11/29، ومما سبق يتبين لنا أن المساكنة تعد سببا من أسباب امتداد عقد الإيجار إذا توافرت شروطها، ولكن الإيواء أو الاستضافة لا يترتب عليها أحقية فى امتداد عقد الإيجار أو البقاء بالعين المؤجرة.

الإيواء والاستضافة

بعض مبادئ دوائر الايجارات بمحكمة النقض فى الايواء والاستضافة تضمنها الطعن رقم277 /70 بتاريخ 26-6-2011 وهى كالأتى: «المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان عقد إيجار المسكن يتصف بطابع عائلى لا ينشد فيه المنتفع بالعين مجرد السكن بمفرده بل ليعيش مع أفراد أسرته ولمن يقع عليه عبء إيوائهم قانونياً أو أدبياً إلا أن ذلك لا ينفى نسبية الآثار المترتبة على عقود الإيجار من حيث الأشخاص، بحيث لا يعتد ولا يلتزم بها غير عاقديها الأصليين إذ ليس فى مجرد إقامة آخرين مع المستأجر فى المسكن ما ينشئ بذاته علاقة إيجارية بينهم وبين المؤجرين ولو كانت إقامتهم مع المستأجر منذ بداية عقد الإيجار إذ لا تترتب فى ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة الإقامة مع المستأجر الأصلى إذ يبقى هذا الأخير هو الطرف الأصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر».

ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادئ العامة فى نسبية أثر العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً فى عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غيـر مباشرة سـواء كانت إقامتهم مـن بداية الإيجار أم بعده وإنما تمتعهم بالإقامة فى العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو لا شأن لها بالمؤجر، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة لها تبرز فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية».

«المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ أن الإيواء بطريق الاستضافة يقوم على انتفاء العلاقة القانونية سواء بين المستأجر وبين ضيفه أم بين هذا الأخير وبين المؤجر وتبقى إقامة الضيف على سبيل التسامح مع المُضيف إن شاء أبقى عليها وإن شاء أنهاها بغير التزام عليه فهى متفرعة عن انتفاع المضيف بالعين ومرتبطة باستمراره فى هذا الانتفاع ولا تنقلب هذه الإقامة مهما طال أمدها إلى مساكنة تعطيه الحق فى الاحتفاظ بالمسكن لنفسه».

وقائع الحكم

«إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقـام قضاءه برفض طلب تدخل الطاعن "المستأجر الأصلى" بطرد المطعون ضده من العين محل النزاع على سند من أن عقد الإيجار له طابع عائلى وأن المطعون ضده الأول نجل الطاعن وأحد أفراد أسرته ويقع عليه واجب إيوائه قانوناً بالرغم من أن إقامة المطعون ضده بعين النزاع مع المستأجر الأصلى على سبيل الاستضافة يبقى الطاعن هو الطرف الأصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر ولا توجد له قبل الطاعن أيـة حقوق قانونية أو اجتماعية إعمالاً لقاعدة نسبية أثر العقد وأن حقه فى الإقامة مع الطاعن متفرع من حق الأخير فى الانتفاع بعين النزاع بسبب قرابته له - نجله - ولا يجوز له وهو مقيم بالعين على هذا النحو أن يدَّعى لنفسه حقاً عليها فى مواجهة الطاعن ويكون للأخير الحق فى طلب طرده منها لشغله إياها بلا سند قانونى، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بالفساد فى الاستدلال الذى أدى به إلى الخطأ فى تطبيق القانون».