مهم لآلاف المستثمرين.. هل يحق للمقاول أن يمتنع عن تنفيذ التزاماته تجاه صاحب الأرض إلا بعد حصوله على الأجرة؟.. عقود المقاولة أنهت الأزمة بين الطرفين.. وحق المشاركة يكون بالتسجيل لا الترخيص.. وخبير يكشف الألاعيب

العديد من المشكلات والأزمات التى تقع بين "المقاول" وصاحب الأرض "شركات الاستثمار" التى من المفترض أن يقوم المقاول ببنائها وانشاء العقارات المتفق عليها حسب "عقد الاتفاق"، والواقع يؤكد أنه فى عقود المشاركة أو المقاولة على البناء فى كثير من الأحيان يمتنع المقاول عن تنفيذ التزاماته تجاه صاحب الأرض أو العقار القديم سواء تسليمه وحداته أو إدخال المرافق وتشطيب البناء، ظناَ من المقاول أن القانون أعطى له الحق فى ذلك بانتقال ملكية نصيبه من المشاركة إليه بالبناء، الأمر الذى يؤدى إلى إشكاليات معقدة بين مالك العقار والمشترى.

فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية تهم ألاف شركات الاستثمار والبناء وكذا المقاولين وأطراف مشاركات البناء من حيث العقود التى تحرر بينهم ومدى التزام كل من الطرفين فى تحقيق ما تم الاتفاق عليه فى العقد، وذلك من خلال الإجابة على السؤال.. هل يحق للمقاول أن يمتنع عن تنفيذ التزاماته تجاه صاحب الأرض أو العقار القديم سواء تسليمه وحداته أو إدخال المرافق وتشطيب البناء؟ وكيف تصدت محكمة النقض المصرية لتلك الاشكالية؟ – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض الدكتور أحمد السويفى. 

أجرة المقاولة لا يحصل عليها المقاول إلا بعد تنفيذ كامل التزاماته

فى البداية – لابد من ملاحظة آمرين فى غاية الأهمية:

أولا: فى تلك العقود المقاول هو مجرد مؤدى عمل لصاحب الأرض لا ينبغى له أن يحصل على أجرة المقاولة وهى هنا نصيبه فى الوحدات إلا بعد تنفيذ كامل التزاماته ولا يجوز له أن يتصرف فى أىٍّ منها قبل تنفيذ التزاماته فى عقد المشاركة أو المقاولة، وتظل مثارة قرينة أن مالك الأرض مالكا لما عليها بالالتصاق حتى تمام تنفيذ عقد المقاولة أو المشاركة، ويحق لصاحب الأرض أو العقار التمسك بذلك تجاه المشترين من المقاول بل وله فسخ عقد المشاركة أو المقاولة نفسه لعدم التنفيذ .

حق القرار لصاحب الأرض فقط لا المقاول

ثانيا: أن حق المقاول الذى يؤول إليه نتيجة لعقد المقاولة هو تصرف من المالك فى حق عينى هو حق القرار لا ينتقل ملكيته إليه أو ما يمثله من وحدات بموجب عقد المقاولة إلا بالتسجيل وهذا ما قضت به الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية بمحكمة النقض فى المبدأ القضائي: حق مقيم البناء على أرض غيره "حق القرار" لا ينقل ملكية البناء له إلا بالتسجيل – وفقا لـ"السويفى".

تصدى محكمة النقض للأزمة

محكمة النقض المصرية لم تقف مكتوفة الأيدى فى تلك الأزمة الحاصلة بين صاحب الأرض والمقاول، وذلك فى الطعن رقم 475 لسنة 59 جلسة 1994/10/25 حيث قالت أنه: "لما كانت المادة 922 من القانون المدنى بعد أن نصت فى فقرتها الأولى على ملكية صاحب الأرض لكل ما عليها من مبان أجازت الفقرة الثانية منها للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها.

ملكية المنشآت لا تنتقل بصدور الترخيص ولكن بالتسجيل

وإذ كان سند هذا التخويل – وفقا لـ"النقض" - لا يكون إلا تصرفاً قانونياً فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى البانى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل هذا الترخيص لأنه قبل ذلك لا يكون البانى مالكاً لما يقيمه من مبان لأن حق القرار الذى يخوله الارتكاز ببنائه على تلك الأرض التى لا يملكها هو حق عينى لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى الصادر برقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل أما قبله فإن ملكية المنشآت تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق وفقاً للقانون.

حكم الالتصاق فى الأزمة

وأن المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن حق القرار الذى يعطى لصاحبه سلطة أن يستقر ببنائه على أرض غير مملوكة له هو حق عينى ومن ثم فإنه بهذه المثابة لا ينشأ ولا ينتقل وفق حكم المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 إلا بتسجيل سنده أما قبل ذلك فإن المنشآت التى تقام على أرض الغير تعتبر من عمل صاحب هذه الأرض وتكون مملوكة له بحكم الالتصاق، وذلك على ما أفصحت عنه الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني.

ملخص حيثيات الطعن

والمحكمة فى حيثيات الحكم المشار إليه قالت أنه إذا كان الطاعن لم يدع أنه سجل الاتفاق الذى تم بينه وبين الجهة مالكة الأرض والذى خوله حق إقامة البناء المشفوع به على سبيل القرار قبل تمام البيع المشفوع فيه فإنه لا يعد بذلك مالكاً لهذا البناء الذى أقامه، إذ هو فى واقع الأمر لا يشفع بالبناء مجرداً بل يستند أيضاً إلى ما لهذا البناء من حق القرار على الأرض وهو ما لم يتملكه لعدم تسجيل سنده، وأن لا يجدى الطاعن الاعتصام بتملكه حق القرار بالتقادم لامتناع ذلك عليه وفقاً لما تقضى به الفقرة الثانية من المادة 970 من القانون المدنى التى لا تجيز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو كسب حق عينى بالتقادم.