حكم قضائى لأول مرة بالإخلاء لشخصية اعتبارية بناء على حكم المحكمة الدستورية العليا.. الحيثيات: طلب التسليم مترتب على الحكم بالطرد وانتهاء العلاقة الإيجارية.. وخبير قانونى يوضح مدة تنفيذ الحكم

أصدرت الدائرة 26 مساكن كلى، أول حكم قضائى بالإخلاء لشخصية اعتبارية بناء على حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى غضون 5 مايو 2018 دون الانتظار لصدور القانون، وذلك بإخلاء العين المؤجرة لجمعية "أم النور" وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص. 

حكم الدستورية فى مايو الماضى 

المحكمة الدستورية العليا، أصدرت فى مايو الماضى حكماَ هاماَ بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد"، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية "الشركات والجمعيات والنقابات والأندية وغيرها"؛ لاستعمالها فى غير الغرض السكني.

صدر الحكم فى الدعوى رقم 703 لسنة 2019 مساكن كلى شرق، لصالح برئاسة المستشار ايهاب نبيل، وعضوية المستشارين محمد المنشاوى، وشادى ممدوح حسنى، وبحضور أمين السر راشد محمد راشد.  

بداية الوقائع

تتحصل واقعات الدعوى فى أن المدعيان محمد سامى قنديل، العميد السابق لكلية تجارة طنطا، وتغريد عبد المنعم على قد أقاما دعواهما على المدعى عليه "جمعية أم النور"، ويمثلها المهندس نبيل مترى بسكالس بصفته بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 31 مارس 2019 معلنة قانوناَ للمدعى عليه بصفته طالباَ فى ختامها الحكم بإخلاء العين المؤجرة الكائنة بالدور الأول أرضى ضمن وحدات العقار 316 شارع الفسحة المحرر عنها عقد الإيجار المؤرخ وتسليمها خالية من الشواغل والأشخاص للمدعين مع إلزام المدعى عليه بصفته غرم التقاضى والأتعاب. 

تسليم العين من يد إلى أخرى

جاء ذلك على سند من القول حاصله أن جمعية "أم النور" تستأجر الوحدة الكائنة بالدور الأول أرضى ضمن وحدات العقار 316 شارع الفسحة بموجب عقد إيجار مؤرخ 3 يوليو 1979 بغرض خدمات ونشاط الجمعية، وذلك من السيدة روحية جندى والتى أحالت الحق لمشتريه منها عايدة توفيق ميخائيل والأخيرة تنازلت عنه للمشترى محمد مجدى إسماعيل، والأخير تنازل عنه للمنذرين بغرض استعمالها خدمات ونشاط الجمعية. 

المدعين ينذرون الجمعية

وحيث أنه وأعمالاَ لقضاء المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق دستورية وحيث أن المدعين انذروا الجمعية بموجب الإنذار المؤرخ فى 5 أغسطس 2018 الأمر الذى حدا بهما لإقامة الدعوى الراهنة للحكم لهما بما سلف من طلبات، وقدم المدعيان سنداَ لدعواه حافظة مستندات طويت على: "صورة ضوئية من عقد الإيجار، وصورة ضوئية من إنذار على يد محضر"، وحيث تداولت الدعوى بالجلسات أمام المحكمة وبجلسة 11 مايو 2019 مثل المدعى عليه – بصفته – ودفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم. 

المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981

المحكمة فى حيثيات الحكم أنه عن موضوع الدعوى والدفع بعدم القبول لرفعها قبل الأوان ولما كان من المقرر بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 تنص على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

1-الهدم الكلى أو الجزئى للمنشأة الآيلة للسقوط.

ب-إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة.

ج-إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن.

د-إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة.

ولما كان من المقرر بحكم المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية – دستورية الصادر بجلسة 5 مايو 2018 – والمقضى فيها: 

الفقرة الأولى من المادة "18"

 أولاَ: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة "18" من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد"، لتشمل عقود ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.

ثانياَ: بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاَ لأعمال آثره. 

الطلب بانتهاء عقد الايجار

ومتى كان ما تقدم – وكان طلب المدعيان من دعواهما هو القضاء بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 2 يوليو 1979 لانتهاء مدته أعمالاَ لحكم المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق دستورية وكان الثابت للمحكمة من مطالعة عقد الإيجار السالف أنه محرر فى ظل أحكام قوانين ايجار الأماكن الاستثنائية، وكانت تلك القوانين قد نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء العين المؤجرة إلا لأحد الأسباب المنصوص عليها بها، وجعلت عقود الإيجار ممتدة لمدة غير معينة غير رهينة بمدتها الاتفاقية.

ومتى كان ما تقدم – وكان القضاء الصادر من المحكمة الدستورية العليا بجلسة 5 مايو 2018 فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق دستورية – بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة "18" من القانون رقم 136 لسنة 1981، فيما تضمنه إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد"، لتشمل عقود ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غرض سكنى. 

علاقة انعقاد مجلس النواب بالحكم

ولما كانت المحكمة الدستورية حددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاَ لأعمال آثره، ولما كان الثابت أنه يستمر دور الانعقاد العادى لمدة 9 أشهر على الأقل وكان دور الانعقاد التشريعى العادى لمجلس النواب قد انتهى وهو ما ينتج عنه أعمال أثر الحكم السابق وهو ما تكون معه أسباب الإخلاء الواردة على سبيل الحصر بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 اعمالاَ لصدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن امتداد عقود ايجار الأماكن الغير سكنية المؤجرة للأشخاص الاعتبارية بقوة القانون هى والعدم سواء وهو ما يجب معه تطبيق الأحكام العامة لعقد الإيجار فى القانون المدني.

أسباب طلب التسليم

ولما كان ذلك – وهدياَ به وكان الثابت من العقد سند الدعوى أنه مدة الإيجار محددة به من 1 يوليو 1979 حتى 1 يوليو 1980 ويجدد تلقائياَ وعقب انتهائه لم يصدر من المدعى تنبيه بالإخلاء مما يكون معه الإيجار قد تجدد للمدة المحددة لدفع الأجرة – ولما كان المدعى قد أنذر المدعى عليه بصفته بعدم رغبته بالتجديد فى 5 أغسطس 2018 وكان ذلك الانذار تم وفق المواعيد المحددة بالمادة 563 من القانون المدنى وهو ما ينتهى معه عقد الإيجار فى 30 أغسطس 2018.

وأما عن طلب التسليم أكدت "الحيثيات" – أنه عن طلب التسليم فإنه أثر مترتب على الحكم بطرد المدعى عليه بصفته من العين محل التداعى وانتهاء العلاقة الايجارية وهو ما تقضى به المحكمة، بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 2 يوليو 1979 وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص.  

4 ملاحظات فنية على الحكم

وفى هذا الشأن، شريف عبد السلام الجعار المنسق العام لرابطة المستأجرين القدامى ورئيس لجنة الدفاع عن مستأجرى مصر، أنه بالنسبة للحكم الذى صدر من محكمة أول درجة الإبتدائيه بإنتهاء عقد جمعية "أم النور" باعتبارها شخصية اعتبارية:

أولا: حكم رائع وفق حكم المحكمة الدستورية العليا ٥/٥ / ٢٠١٨ وهذا يدل ويؤكد ما تحدثنا عنه من قبل على أن المحكمة الدستورية أحكامها ملزمة للكافة وعلى دوائر المحاكم الأخرى فهى أعلى محكمة قضائية فى مصر .

ثانيا: هذا حكم أول درجة بمعنى أنه يوجد استئناف يعنى ليس نهائيا يعنى من حق جمعية أم النور أن تستأنف الحكم.

ثالثا: جمعية أم النور ستخسر أيضا فى الاستئناف، لأن حكم الدستورية العليا ملزم لكافة درجات التقاضي، وبعدها يعد حكم نهائى ولكن من حقها الاستئناف.

رابعا: هذا الحكم ليس له علاقة من قريب أو بعيد بالسكنى الطبيعى أو التجارى الطبيعى .

وأضاف "الجعار" فى تصريح لـ"اليوم السابع" - بعد الحكم النهائى يحق لهم الإشكال فى التنفيذ وستتم عمل دراسة أمنية لتنفيذ الحكم ومن الممكن أن تظل جمعية "أم النور" كما هى مدة 10 سنوات على الأقل ليتم تنفيذ الطرد بخلاف نزع الملكية للمنفعة العامة طبعا.