هل مصر مهددة بـ"فقاعة عقارية"؟.. دراسة تحذر من خطورة زيادة المعروض وارتفاع الأسعار.. ومطورون عقاريون يردون: السوق تمر بحالة تباطؤ لكنها ستعاود الانتعاش.. وارتفاع أسعار الأراضى بداية الأزمة

هل يوشك القطاع العقارى فى مصر على الدخول فى مرحلة الفقاعة أو البالون الذى يمتلئ استعدادا للانفجار؟ أو حدث هذا الانفجار بالفعل؟ ما طبيعة المشكلة التى يعانى منها القطاع وكيف الحل؟ هذا ما سعى المركز المصرى للدراسات الاقتصادية إلى الإجابة عنه خلال الندوة التى عقدها اليوم الثلاثاء بعنوان: "هل تدخل مصر فى فقاعة عقارية تهدد الاقتصاد؟".

الدراسة التى عرضها المركز حذرت من حدوث مشكلة فى السوق العقارى نتيجة تغير الزيادة الضخمة فى المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع فى السوق الثانوى، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عد استعلام الشركة او المطور العقارى على قدرة المشترى على السداد.

ولم توصف الدراسة طبيعة المشكلة ما إذا كانت فقاعة أم بالونة أو غير لك، ولكنها أوضحت مفهوم الفقاعة بأنه ارتفاع اسعار العقارات بأكبر من قيمتها الحقيقية فى السوق بشكل مستمر، وتعثر المتعاملين مما يؤدى إلى انكماش حاد وصولا لمرحلة السقوط أو الانهيار، وهوما يؤثر سلبا على القطاع والاقتصاد ككل، ولكن ما يحمى مصر حتى الآن من محلة الانفجار التى حدثت فى تجارب دولية مثل أمريكا واليابان وإسبانيا، أن النظام المالى فى مصر يعتمد على النقد وليس على الائتمان، ولا يوجد سوق للأسهم العقارية، ولكن الازمة التى حدثت فى الصين هو وضع شبيه بالسوق المصرى، وهو ما حذرت الدراسة من تكراره.

وقالت الدكتورة عبلة عبد اللطيف المدير التنفيذى ومدير البحوث فى المركز خلال الندوة، مظاهر الأزمة تتمثل فى محاولات المطورون العقاريون تسهيل إجراءات البيع بشكل مبالغ فيه، وهناك حرص واضح من البنوك نحو التعامل مع إقراض القطاع العقارى، واتجهت الشركات لتقليل حجم ومساحات الوحدات السكنية لتسهيل عمليات البيع.

وحذرت الدراسة من دخول القطاع العقارى في مصر في أزمة مشابهة لما حدث في الصين، اعتبارا من عام 2008 عندما تصورت الحكومة الصينية أن الحل افضل الطرق لزيادة الطلب المحلى وخلق الوظائف هو أعادة إحياء سوق الإسكان الحضرى وضخت الولة 4 تريليون يوان بعد الأزمة، مما زاد من المعرض النقدى في السوق الصينى وارتفعت أسعار العقارات بصورة كبيرة، ونتيجة ضعف جاذبية الصادرات توه المستثمرون بعيدا عن الصناعة، ونظرا لزيادة الطلب اعتقد العاملون في الاقتصاد أن كل ما يبنى في القطاع العقارى سيتم بيعه.

ونتيجة لهذه التوجهات ارتفعت الأسعار شكل كبير نتيجة للزيادة غير لمنطقة في بناء المنازل الى تخطى معدل زيادة الطلب سواء بالنسبة للعقارات السكنية أو الإدارية، وهو ما خلق ما يسمى "مدن الأشباح"، فلا تزيد نسبة الإشغال في أكبر مركز تجارى في العالم وهو New South China Mall عن 2% فقط، وتحتاج مدينة "تيانجن" الصينية إلى 25 عاما من التنمية حتى يتم استخدام الأماكن الشاغرة فيها.

وأوضحت الدراسة أن هناك نحو 25%من العقارات المبنية في مصر شاغرة، وارجعت بداية مشكلة القطاع العقاري في مصر إلى عام 2004 عندما أدى مزاد طرحته هيئة لمجتمعات العمرانية الجديدة إلى ارتفاع كبير في أسعار الاراضى، وقد تضخمت أسعار الاراضى التي طرحتها الهيئة في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر بمزاد عام 2007 بنحو 130%.

واشارت الدراسة إلى أن الضريبة العقارية سيكون لها تأثير إيجابي علي المدي الطويل في الحد من وجود عقارات مغلقة بهدف التربح، وفي المدي القصير أثر سلبي حيث سيزداد المعروض من الوحدات للبيع في السوق الثانوي.

وتخوفت الدراسة من ارتفاع نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي إلى 16.2%، وهي نسبة اعتبرتها الدراسة كبيرة، مشيرة إلي أن معدل نمو قطاعي التشييد والبناء والأنشطة العقارية ارتفع بنسب بلغت 225%، و952%علي التوالي خلال الفترة من العام المالي 2010-2011، وحتي 2016-2017، موضحة أن الاعتماد على القطاع العقاري في نمو النشاط الاقتصادي في مصر أمر يدعو للقلق اذا ما حدثت أزمة في هذا القطاع لأنه يؤثر بالسلب علي كل الأنشطة المتعلقة به.

وأختلف مطورين وخبراء في صناعة العقار حول إمكانية أن يشهد السوق المصري فقاعة عقارية بحيث يصاب القطاع العقاري بالركود التام.

وقال هشام شكرى رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى، ان الحديث عن جود فقاعة أو بالونة عقارية في مصر هو أمر غير حقيقى، موصفا وضع لسوق العقارى في الوقت الحالي بالتباطؤ، وهذا تكرر عدة مرات على مار الثلاثين عاما الماضية مرتبطا بالوضع الاقتصادى للدولة وسعر العملة.

وأشار رئيس مجلس إدارة شركة رؤية إلى أن مظاهر الفقاعة هي وجود عرض أكبر من الطلب وهذا أمر غير حقيقى لأننا نزيد بواقع 25 مليون نسمة سنويا، ولدينا ما بين 900 ألف – مليون حالة زواج سنويا وهو طلب حقيقى بالسوق، لكن الجديد في الأمر أن الشركات أصبحت تصرف مبالغ طائلة على العاية والإعلان عن مشروعاتها وهو ما لفت الانتباه.

وبحسب شكرى يسهم القطاع الخاص في بناء حوالى 50 – 60 ألف وحدة سكنية سنويا، مؤكدا على أن توجه الدولة نحو بناء مدن جديدة هو أمر جيد حتى لا يحدث عشوائية في التخطيط مستقبلنا، فنحن نعيش على مساحة 7% فقط من أرض مصر، ومن المستهدف زيادة 5% أخرى من الساحة بحلول عام 2050حتى نحافظ على الكثافة الحالية.

وأضاف شكرى أن سعر العقار في مصر ارتفع 40 ضعفا خلال الثلاثين عاما الماضية في الوقت الذى ارتفع فيه سعر الدولار 9 أضعاف خلال الفترة، لافتا إلى أن هذا وضع طبيعى لأن العالم كله يبحث عن العقار.

وأكد شكرى أن القطاع سيصحح نفسه بنفسه، وهناك احتياج حقيقى لبناء المزيد من الوحدات الإدارية والتجارية والصحية في ظل توجه العديد من صناديق الاستثمار لضخ أموال في هذا القطاع بمصر، موضحا ان منطقة الشرق الأوسط تحتاج إضافة 470 ألف سرير للقطاع الصحى خلال 5 سنوات، منها 410 ألف في القاهرة وحدها، وسيدفع هذا الاحتياج الشركات العقارية إلى تعديل وجهتها.

واعتبر شكرى التوجه نحو تصدير العقار أحد حلول مشكلة التباطؤ الذى يعانى منه القطاع، حيث يصل حجم هذا السوق في العالم 300 مليار دولار سنويا، نصيب مصر منها حتى الآن صفر، وهو ما يحتاج تشجيعا ومشاركة من الدولة، مطالبا بخفض أسعار الأراضى لأنها تمثل حاليا 40 – 50% كمكون في العقار.

واعلن شكرى عن التقدم بمقترح لإنشاء صندوق لدعم الفائدة للتمويل العقارى، من خلال مساهمة الشركات العاملة في مجال التطوير العقارى بنسبة 0.5- 1% من إجمالي مبيعات المطورين العقاريين، لدعم فائدة التمويل العقارى المرتفعة.

من جانبها حذرت مى عبد الحميد رئيس مجلس إدارة صندوق التمويل العقارى، من خطورة عم تأكد الشركات من قدرة العميل على السداد، مؤيدة توجه الشركات نحو بناء وحدات أقل مساحة لتشجيع السوق، لافتة إلى عدم وجود بيانات واضحة عن حجم الطلب الحقيقى على العقارات في مصر، وأشارت إلى ان وزارة الإسكان بدأت من 5 سنوات في تنفيذ برنامج للاسكان الاجتماعى يتم عرض الوحدات وبنائها بناء على الطلب، ولكن يشترط السكن بشكل دائم خلال فترة 7 سنوات لضمان تحقيق نسب الإشغال المستهدفة.

وقالت أن حجم التمويل العقارى وصل إلى 17 مليار جنيه حصل عليها 200 ألف عميل بالصندوق، ولكن هناك تحديات حالية تتعلق بارتفاع أسعار الفائدة ومن المأمول أن تنخفض خلال الفترة المقبلة مع تراجع معدلات التضخم، مطالبا بضرورة تحمل وزارة المالية أو جهة جزء من دعم فائدة التمويل العقارى.

وأضافت عبد الحميد، أن هناك حاجة لصور قانون تنظيم نشاط التطوير العقارى، حيث تم مناقشة هذا القانون مع مجلس النواب العام الماضى ولكنه تأجل المشروع، بالإضافة لضرورة حل مشكلة السجل العينى.

وايدت عبد الحميد مقترح رئيس مجلس إدارة شركة رؤية بإنشاء صندوق لدعم فائدة التمويل العقارى من خلال مساهمات شركات التطوير العقارى، مؤكدة حماس الحكومة نحو هذا المقترح، لأن التمويل العقارى آلية جيدة لتنشيط السوق العقارى ولكن ارتفاع أسعار الفائدة يقف عائقا أمام توسعها.

وأعلنت رئيس صندوق التمويل العقارى عن دراسة تفصيلية يسعى الصندوق لإجرائها بالتعاون مع كل من الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء والبنك الدولى، للطلب الحقيقى على العقارات في مصر، متوقعة ظهور نتيجتها خلال عام.

وأكد محمد البارونى رئيس قطاع الائتمان بالبنك التجارى الدولى  CIB أن القطاع العقارى هام بالنسبة للبنوك وهناك ضوابط واضحة للتعامل معه اقرها البنك المركزى منذ عام 2007، ويقوم القطاع البنكى بدوره في التمويل والرقابة على المطورين فى نفس الوقت لضمان نجاح المشروع وحقوق المشترين.

واستبعد البارونى تعرض القاع لأزمات نتيجة انخفاض مستويات الاقتراض وتدنى معدلات عدم السداد في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، مؤكدا على أهمية دراسة القطاع لتحليل العرض والطلب الحقيقى منعا لحدوث مشكلات مستقبلية.

وقال اشرف دويدار العضو المنتدب لشركة ارضك للتنمية والاستثمار العقارى، ان أسباب عدم الاتفاق حول قانون المطور العقارى في المناقشات السابقة يرجع لاختلاف وجهات النظر بين الأطراف المختلفة، نافيا وجود فقاعة في القطاع ككل ولكن قد تكون الفقاعة موجودة في قطاع بعينه، لكن لا يوجد بيانات واضحة يمكن من خلالها قياس حجم المشكلة، وانتقد دخول الدولة كمطور عقارى.

من جانبه انتقدت النائب محمد عبد الغني، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب توقف مناقشات قانون التطوير العقاري والذي يهدف لإحكام الرقابة علي النشاط العقاري ، مرجعا أسباب التوقف إلى مطالبة اللجنة بوضع ضوابط على الائتمان الممنوح للقطاع، وتحديد ضوابط للشراء بحيث يلتزم المطور بالمواصفات التي أعلن عنها عند البيع.

وتتضمن الضوابط ناقشها مشروع القانون – بحسب النائب - قواعد اعلان اي مطور عقاري عن أي مشروع جديد بحيث لا يتم الإعلان الا بعد الحصول علي ترخيص من الجهة المانحة للارض، مضيفا كان سيتم وضع ضوابط صارمة تلزم الشركات بالالتزام بمواصفات تسليم تتوافق مع ما جاء في الإعلان عن المشروع.

وانتقد عبد الغني تدخل الدولة كمنافس للمستثمرين والقيام بدور مستثمر يشارك في عملية إنتاج وبيع وحدات، قائلا إن تدخلها ادي الي زيادة أسعار بيع العقارات، ضاربا المثل بارتفاع أسعار بيع المتر في التجمع مع بيع الدولة وحدات دار مصر حيث ارتفع متوسط سعر المتر من ٧الاف إلي نحو ٩-11 الف جنيه للمتر، كما ارتفع سعر بيع المتر في الفيلات في منطقة العلمين التي تنفذ من القطاع الخاص من ما يتراوح بين 12-15 الف جنيه إلي نحو 25-27 الف جنيها للمتر مع إعلان الدولة عن ابراج العلمين، والتي يصل فيها سعر المتر إلي 40 الف جنيه.

وأشارت النائبة سحر عتمان، عضو مجلس النواب بأن هناك شكاوي متعددة يتلقاها المجلس من عملاء قاموا بشراء وحدات ولم يلتزم المستثمر بتسليمها في الميعاد المحدد، ومنهم عاملين في الخارج، منتقدة استمرار عمل جمعيات الإسكان بدون وجود رقابة تخضع لها من جانب الدولة.