كبار المطورين العقاريين: لا توجد فقاعة عقارية.. والمشكلة فى "إعادة البيع"

اعترض كبار المطورين العقاريين عما يثار حول أن مصر على أعتاب "فقاعة عقارية"، وذلك لعدة أسباب وهى أولاً الزيادة السكنية السنوية والتى تبلغ 2.5 مليون سنويًا، وثانيًا زيادة الطلب على العقارات أكثر من العرض، إذ يبلغ حجم الطلب ثلث حجم المعروض فى كل المستويات العقارية، وثالثًا الشروط الصارمة من البنوك لتمويل المطورين العقاريين، ورابعًا تضاعف مبيعات كبار المطورين بالسوق.

وأكدوا ضرورة تنظيم السوق العقارية، من خلال تشكيل لجنة ثلاثية تضم وزارة الإسكان ولجنة الإسكان بالبرلمان وممثلى مجتمع الأعمال لمناقشة التشريعات قبل إقرارها وإنشاء اتحادات للمطورين العقاريين لوضع حلول للمشكلات التى تواجههم وتغيير ثقافة تعامل الدولة مع أراضى التطوير العقارى على أنها سلعة والسماح للقطاع الخاص للعمل كمطور عام، وعدم بيع العقارات بدون تشطيب للحد من انتشار الشقق المغلقة، ومراقبة إعلانات الشركات الوهمية بالإضافة إلى بدء الإسراع فى اتخاذ خطوات جادة وسريعة لتصدير العقارات أسوة بالدول العربية وإنشاء صندوق مالى ضد المخاطر ويتم تمويله من أرباح الشركات العقارية.

جاء ذلك خلال ورشة عمل عقدتها لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين تحت عنوان "الفقاعة العقارية فى مصر.. حقيقة أم خيال" بحضور المهندس حسين صبور الرئيس الفخرى للجمعية وعدد كبير من الشركات العقارية والمطورين العقاريين وممثلى غرف الاستثمار العقارى.

وأكد المهندس فتح الله فوزى رئيس لجنة التشييد بالجمعية، أن السوق المصرية بعيدة تمامًا عن حدوث فقاعة عقارية خاصة فى ظل قرارات البنك المركزى الصارمة والقوانين الخاصة بشركات التمويل العقارى والتأجير التمويلى والتى لا تسمح بتمويل العقار أكثر من مرة بالإضافة إلى منع قيام البنوك بإعادة التمويل لشركات التمويل العقارى للمبانى تحت الإنشاء.

وأضاف فوزى أن السوق المصرية تخلو تمامًا من جميع المعطيات التى أدت إلى اندلاع أزمة الرهن العقارى فى العديد من الدول والتى بدأت فى الولايات المتحدة الأمريكية فى 2008، مؤكدًا أن الاستثمار العقارى فى مصر آمن وجاذب للشركات المحلية والأجنبية خاصة فى ظل الاصلاحات الاقتصادية الأخيرة.

وأكد أن هناك زيادة فى الطلب على الوحدات العقارية بنحو 15% سنويًا، مستبعدًا دخول السوق العقارية فى دائرة التباطؤ والركود، لافتًا إلى أن نسب الأرباح التى حققتها الشركات العقارية وأن كانت لا تتعدى 20% من إجمالى التكاليف إلا أنها "عادلة" ولا تسبب أى مخاوف للشركات الكبرى، مشيرًا إلى أن المعروض يغطى ثلث الطلب، كما أن مبيعات الشركات تتضاعف.

فيما قال المهندس حسين صبور الرئيس الفخرى لجمعية رجال الأعمال المصريين، إنه لا توجد مؤشرات أو دلائل على إمكانية حدوث فقاعة فى السوق العقارى المصرى، حيث أن أسعار العقارات فى مصر أقل بكثير من أسعار الوحدات عالميًا خاصة من حيث أسعار الأراضى والتكلفة، مؤكدًا فى الوقت نفسه أهمية تنشيط حركة المبيعات بطرق غير تقليدية من خلال الاتجاه لتصدير العقار للخارج أسوة بما يقوم به عدد كبير من الدول بالمنطقة خاصة أن الدكتور مصطفى مدبولى رئيس الوزراء ووزير الإسكان لديه اهتمام كبير بتصدير العقارات.

وشدد صبور، على أهمية قيام الحكومة بوضع تشريع وإيجاد آلية لتنظيم تصدير العقار من خلال وضع ضوابط صارمة واشتراطات على الشركات التى ستقوم بالتصدير حتى لا تسىء الشركات الوهمية لسمعة مصر خارجيًا بالنصب أو الاحتيال وهو ما ينعكس سلبيًا على السوق المصرية، مشيرًا إلى أن معدلات تصدير العقار فى الدول المجاورة تصل لنحو 20 مليار دولار سنويًا، ما يطرح السوق المصرية منافسًا فى ظل تراجع سعر عملتها أمام العملات الأجنبية.

ولفت صبور، إلى أن إجمالى عدد الشركات العقارية فى مصر قد تصل إلى 150 شركة تقريبًا إلا أن نسب الشركات الجادة ما بين 30 إلى 40% فقط ممن لديهم الملاءة المالية والفنية التى تؤهلهم للاستمرار فى السوق ما عرض غالبية الشركات غير الجادة للإفلاس بسبب ظروف المنافسة ولضعف ملاءتها المالية والفنية وقلة خبرتها بالسوق المصري.

أما الدكتور أحمد شلبى عضو لجنة التشييد بالجمعية، أرجع الأخبار التى انتشرت حول وجود فقاعة فى السوق بسبب آراء خبراء الاقتصاد فى بعض الأسهم فى البورصة، وليس الخبراء العاملين بمجال التطوير العقارى.

وأضاف شلبى، أن المشكلة تكمن فى عمليات إعادة البيع،  حيث إن صاحب الوحدة يطلب بيعها نقدًا بنفس السعر الذى تقوم شركة التطوير العقارى ببيعها به بالتقسيط، أما القدرة الشرائية فهى جيدة وهناك التزام من العملاء بالسداد والتى تصل حاليًا إلى 95% بالإضافة إلى وجود مراقبة من البنك المركزى لمنع حدوث فقاعة وهى جميعها مؤشرات تؤكد عدم وجود مخاطر فى القطاع العقارى مستقبلاً.

من جانبه شدد هشام شكرى عضو اللجنة، على أنه لا وجود لأى دلائل أو مؤشرات حول إمكانية حدوث فقاعة عقارية فى المستقبل نتيجة لأن أغلب التمويل يأتى من مدخرات الأفراد وليس عن طريق تمويل العقار أكثر من مرة مع وجود قدرة شرائية جيدة والتزام العملاء بالسداد وبالتالى لا توجد أى عوامل للفقاعة العقارية فى مصر.

وأشار شكرى إلى أنه فى حالة حدوث تباطؤ أو انكماش للسوق كل عدة سنوات تعد ظاهرة صحية لتطهير سوق العقارات من الدخلاء وبالتالى يقوم السوق بتنظيم نفسه مطالبًا بإنشاء صندوق دعم للمخاطر يتم تمويله من خلال استقطاع نسب لا تتعدى 1-2% من أرباح الشركات للتدخل السريع فى تقليل المخاطر وتمويل الشركات .

وأكد شكرى على أهمية الاتجاه لتصدير العقار فى الوقت الحالى لمنافسة الدول المصدرة ومنها السعودية وبعض الدول العربية والمجاورة، مشيرًا إلى أن تصدير العقار فى بعض دول العالم يحقق عوائد تتراوح ما بين 17 إلى 18 مليار دولار.

وأشار إلى أن الشركات العقارية تواجه مشكلات عديدة بسبب انتشار السماسرة غير المؤهلين وبشكل غير مدروس، حيث يستحوذون على 70% من معاملات سوق العقارات وتؤثر ممارساتهم على أسعار الوحدات بشكل كبير، مطالبًا بضرورة تنظيم سوق السماسرة من خلال تأهيلهم وتكوين شركات مساهمة لها سجل تجارى يسمح لهم الانضمام إلى السوق الرسمية.

وطالب ياسر ابراهيم عضو جمعية رجال الأعمال بضرورة تنظيم عمليات طرح الاراضى ووضع عقود متوازنة فى مشروعات الشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص ووضع ضوابط تضمن جدية وسرعة تنفيذ المشروعات من خلال وضع حد أدنى للاشترطات وآلا يكون السعر فقط هو المحدد بالإضافة إلى منع بيع العقارات بدون تشطيب.