وضع عدد من الخبراء والمطورين العقاريين روشتة علاج للنهوض بالقطاع العقارى، باعتباره القطاع الأبرز والذى ساهم فى دعم الاقتصاد المصرى خلال الفترة الماضية.
فى البداية أكد المهندس أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب للتطوير العقارى، أن السوق العقارية المصرية واحد من أكثر الأسواق ثراء للمستثمر الأجنبى لاعتماده على الطلب الحقيقى، وهو ما دفع شركته للتواجد فى السوق المصرى، مشيرًا إلى أن الحكومة الحالية لديه وعى بوجود بعض التحديات التى تواجه المستثمرين، والتى تتم مناقشتها معهم للوصول بمناخ جاذب للمستثمرين المحليين والأجانب.
أشار إلى أن توجه وزارة الإسكان لتنفيذ مشروعات للإسكان الفاخر ليس دور الحكومة، ومن الممكن أن يؤدى لمشكلات فى السوق العقارية وإحجام بعض الشركات عن التواجد حتى لا تتواجد فى منافس مباشرة مع الوزراء، مطالبًا بعودة وزارة الإسكان للقيام بدورها كرقيب ومشرف على السوق، بالإضافة لتنفيذ وحدات لمحدودى الدخل بنسبة كبيرة ومتوسطى الدخل بنسبة بسيطة، مقابل توفير أراضى للمستثمرين العقاريين للقيام بدورهم كمطورين.
وقال إن هناك بعض التحديات التى التحويل وتوفير الأراضى بأسعار قابلة للتطبيق فى دراسات الجدوى، وسرعة الحصول على التراخيص للمشروعات، وهى المشكلات التى تم التعامل معها مؤخرًا، بحيث تم إنهاء أزمة التحويلات، بالإضافة لتحسن عملية استصدار التراخيص، لتظل الأزمة الأخيرة الخاصة بطريقة تسعير الأراضى قائمة فى السوق.
من جانبه قال المهندس هشام شكرى، نائب رئيس شعب الاستثمار العقارى، أن الشراكة أفضل لتخفيف العبء المالى عن المطور وتحقيق مصلحة مزدوجة للطرفين، مطالبا بضرورة وجود نسبة بين قيمة الأرض كمكون للمشروع وهو ما يختلف من منطقة لأخرى بحيث يكون 20% فى المناطق الجديد ويرتفع فى حالة الأراضى فى المدن مكتملة التنمية.
وطلب بضرورة توافر خريطة استثمارية تعلن عنها وزارة الإسكان لمدة 3 أعوام مقبلة حول المناطق والمساحات ومواعيد طرح الأراضى فى مختلف أنحاء الجمهورية، بما يمكن المطور العقارى من دراسة الفرص الاستثمارية والاختيار من بينها، بالإضافة إلى الاطمئنان لتوافر مخزون أراضى ضمن مخططاته الاستراتيجية.
وقال أن وجود بعض التشريعات التى تعوق الاستثمار تؤثر بشكل غير مباشر على قيم المنتج النهائى، وهو ما يحتم ضرورة التعامل مع القوانين التى تتسبب فى تباطؤ عملية الاستثمار، مشيرًا إلى أن قانون تدشين اتحاد المطورين العقاريين واجه أزمة تحويل مساره من قانون اتحاد المطورين لقانون تنظيم مهنة التطوير العقارى وهو ما أدى للابتعاد عن هدف تدشين اتحاد المطورين كجهة تنظيمية للسوق العقارية.
لفت إلى مواجهة القطاع لأزمة كبرى تتمثل فى نقص المعلومات عن القطاع بأكمله، مثل عدد الوحدات المنتجة سنويًا، وحجم الفجوة السنوية بين العرض والطلب، وهو ما لا يمكن من التعرف على المستقبل، وخاصة مع وجود نسبة كبيرة من المشترين غير المسجلين والذين لا يمكن معرفة دخلهم المباشر، مطالبًا بضرورة تعميم نظام التسجيل بالإيداع، بهدف رصد العقد ومعرفة توجه السوق واحتياجات المطورين.
وفى سياق متصل، قال أحمد شلبى، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن ارتفاع تكلفة الأراضى والتنفيذ وغياب منظومة التطوير العقارى يعتبر أبرز التحديات التى تواجه قطاع التطوير العقارى إلى جانب عدم توفير التمويلات اللازمة من البنوك.
وأضاف أن مدد سداد الشركات تتراوح بين 8 و10 سنوات مما يتسبب فى بطىء قدرة المطور على البدء فى مشروعات جديدة، مؤكدا على أهمية ضم التمويل العقارى ليصبح جزء من المنظومة لحل المشكلة.
وأكد على حاجة المطورين العقاريين لخلق طلب جديد بقواعد اقتصادية جديدة وخاصة أن المدن الجديدة وحدها لن تكفى فى ظل غياب الرؤية الواضحة حول الطلب عليها. وأكد على ضرورة تطبيق الرؤية الأموية الشاملة باعتمارها مفتاح الخريطة التنموية لمصر للتعرف على فرص العمل المتوفرة بالمدن الجديدة وبالتالى حاجتهم إلى خدمات سكنية.
فيما قال أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، أن محافظات الصيد تمتلك فرص واعدة للمستثمرين وخاصة فى ظل وجود حوافز من الدولة لتشجيع الاستثمار بها.
وأضاف أن الظروف الاقتصادية الصعبة التى تواجهها شركات الاستثمار العقارى دفعت شركته لاقتناص فرصة وجود طلب بمحافظات الصعيد بدلا من الاستثمار فى العاصمة الإدارية الجديدة، مؤكدا أنه من المستهدف التوجه للعاصمة فى المراحل القادمة.
وأوضح أن سعر المتر بالمدن الجديدة يتراوح بين 10 آلاف و150 ألف جنيه بمعنى أن سعر الشقة الـ100 متر يصل إلى مليون جنيه وهو سعر مرتفع، مما يتطلب إيجاد حلول لمشاكل التمويل وأسعار الأراضى والترفيه. واقترح أن يتم عمل رؤية تنموية شاملة بنظرة مختلفة عبر طرح أراضى سكنيه وتجارية متكاملة لفك اشتباكات كثيرة فى السوق، مؤكدا على أهمية وجود حوافز للمطورين إلى جانب إمكانية استيراد المنتج الكامل.
وقال ممدوح بدر الدين، رئيس شعبة الاستثمار العقارى، أنه يجب ألا تزيد قيمة مكون الأرض من التكلفة الاستثمارية العقارية عن 20% لتحقيق عوائد مالية تُسهم فى جذب الاستثمارات خلال المرحلة المقبلة.
وأضاف بدر الدين، أن هذه النسبة لمكون الأرض من تكلفة المشروعات تصل إلى 30%، مما يؤدى إلى تحمل المستثمر أعباء مالية مرتفعة غير مستغلة. وأشار إلى أن الاضطرابات المالية فى الدولة خلال السنوات الماضية آثرت سلباً على المستثمرين مما أسهم فى توجيههم إلى حالة من الترقب لحين استقرار السوق، موضحاً أن تزايد أسعار الأراضى المطروحة أمام المستثمرين العقاريين يؤثر سلباً على النشاط.
وأوضح مصر تحتاج إلى مئات من المدن الجديدة لاستيعاب التزايد السكانى والنمو الاقتصادى اللذان يتطلبان توافر وحدات سكنية وتجارية بصفة منظمة، مضيفاً أنه يجب تدشين نحو 750 ألف وحدة سكنية سنوياً لمواكبة التطورات المختلفة اجتماعياً وجغرافياً.
وأشار إلى ضرورة تدشين اتحاد المطورين العقاريين، موضحاً توقف مفاوضات تأسيسه نتيجة لإختلاف وجهات النظر بين هيئة المجتمعات العمرانية ومجلس البرلمان والمطورين العقاريين، مؤكداً على ضرورة تكاتف الجهود لتأسيس هذا الاتحاد.
