خبير عقارى: المقيّم العقارى المصرى مازال يعتمد على خبرته الشخصية حتى الآن

يتعامل العالم مع التقييم العقارى كعلم له أصول وقواعد، وفى عام 1990 صارت مهنة تقييم العقار من المهن التى تعتمد على الخبرة المكتسبة من الممارسة، ومنذ ذلك الحين تقدمت دول كثيرة -بعضها عربية- فى هذا المجال بينما ظل التقييم العقارى فى مصر يعانى من سوء التنظيم، وعدم وجود قواعد ملزمة لمنع الخطأ، ومعايير علمية يمكن القياس عليها، وتدريب كاف لكل من يزاولون هذه المهنة فى مصر.

قال طارق شتا، الخبير العقارى ومدير المبيعات بمجموعة ركائز العقارية، إن التقييم العقارى يعانى من نقص فى البيانات الصحيحة التى لا يمكن إجراء تقييم عقارى سليم بدونها.

وأشار طارق شتا إلى أن عدم وجود مصدر للمعلومات التى يمكن الثقة بها، فالتقييم العقارى يعتمد فى جزء منه على أسعار البيع السابقة للوحدات المشابهة بعد تعديلها لنصل إلى سعر السوق الذى قد يكون أعلى أو أقل من السعر الحقيقى، وهذه المعلومات يتم الحصول عليها من البائعين أنفسهم وهم يرفضون أو يحجمون عن الإدلاء بمعلومات صحيحة لعدة أسباب منها أسباب شخصية ومنها عدم وجود حافز لديهم للإدلاء بالمعلومات الصحيحة أو خوفهم من معرفة الآخرين لسعر البيع الفعلى لوحداتهم أو إضرارهم للبيع بسعر أقل من السعر الحقيقى فيخشون من الاعتراف بالسعر الذى تم به بيع الوحدات فعلياً أو العكس، إذ يظنون أنهم باعوا وحداتهم بسعر أعلى من سعر السوق، بينما وحداتهم مميزة جداً، وتم بيعها بسعر أقل من السعر السوقى.

وأكد مدير المبيعات بمجموعة ركائز العقارية، أن معايير التقييم العقارى التى انتهت الهيئة العامة للرقابة المالية من إعدادها تعتمد على منهجية واضحة للتقييم وتقلل إلى حد كبير من التقييم العشوائى، ولكنه فى الوقت نفسه يعتمد على خبرة المقيم العقارى الشخصية، فقد يرى المقيّم العقارى بخبرته ما لا يراه غيره من غير المختصين، ولكن عند كتابة تقرير من قبل المقيّم العقارى المعتمد فإنه يذكر رأيه بوضوح والأسباب إلى جعلته يحدد سعر السوق من وجهة نظره (وهو ما يعرف بالوزن النسبى المرجح)، وطبقاً للمنهجية المعتمدة من الهيئة وللمعايير الدولية المتفق عليها وهو ما يجعل لرأيه الشخصى ثقلاً كبيراً، ولكن فى حدود معينة لا يختلف عليها الخبراء، وبالتالى فإن التقييم العقارى للوحدة الواحدة قد يختلف من خبير تقييم لآخر، ولكنه يظل ضمن الحدود المقبولة للتقييم.

وأشار شتا، إلى أن التقييم العقارى فى مصر دخل بالفعل مرحلة التقييم المنظم بعد أن كان يعتمد على معلومات الوسطاء العقاريين غير المؤهلين، وقد تكون هناك بعض الأخطاء البسيطة ولكنها أقل بكثير من أخطاء غير المؤهلين وتظل مقبولة طالما كانت هناك معايير دقيقة يلتزم بها المقيم العقارى وتظل فى الهامش المسموح به.

وأكد أن نقص البيانات يقف عائقا أمام التقييم العقارى فما زال المقيم العقارى المصرى تمثل خبرته الشخصية حتى الآن عاملاً مهماً فى التقييم ولا يمكنه الاعتماد كثيراً على البيانات غير الموثقة من البائعين بعكس الحال فى دول كثيرة تلزم البائعين عن الإفصاح عن السعر الحقيقى الذى تمت به الصفقة.

وأوضح مدير المبيعات بمجموعة ركائز العقارية، أن التقييم العقارى يعانى فى مصر من سوء التنظيم فهناك فارق جوهرى ملموس بين البائعين الذين يبيعون وحداتهم بأنفسهم وبين الوحدات التى يتم تقييمها عن طريق المقيّمين العقاريين وبيعها عن طريق الوكلاء العقاريين طبقاً للضوابط التى تحددها الهيئة العامة لسوق المال؛ ولكن طريق الألف ميل يبدأ بخطوة والحمد لله تم اتخاذها وسوف يتم تضييق الفجوة تدريجياً بين ما هو قائم وبين ما يجب أن يكون.

وأضاف أنه توجد حالياً فى مصر الآن معايير دقيقة للتقييم تضاهى معايير التقييم العالمية والتقييم العقارى يقوم أساساً على ثلاثة أعمدة رئيسية هى التقييم طبقاً للبيوع السابقة وطبقاً لرسملة الدخل (أى قيمة الأصل بناء على ما يدره من دخل) وطبقاً للتكلفة ويحدد خبير التقييم العقارى أوزانا مرجحة لكل بديل طبقاً لخبرته الشخصية ووفقاً لمبدأ أعلى وأفضل استخدام.