ننشر ضوابط تقرير التقييم العقارى للصناديق العقارية

أقر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية برئاسة شريف سامى خلال اجتماعه الضوابط الخاصة بمنهج إعداد تقرير التقييم العقارى ومشتملات ذلك التقرير وذلك لصناديق الاستثمار العقارية عن تقييم الأصول العقارية قبل شراءها أو بيعها من قبل مدير استثمار الصندوق أو عند تقييمها من قبل شركة خدمات الإدارة لأغراض حساب صافى قيمة وثيقة الاستثمار.
وأوضح شريف سامى لــ "اليوم السابع " أن هذا القرار صدر وفقاً لنص المادتين (183 مكرراً 3، 183 مكرراً 4) من اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال. ويتناول منهج إعداد التقرير أن تبدأ عملية التقييم بتحديد واضح لنطاق عمل خبير التقييم وذلك بالاتفاق مع الجهة المستفيدة من التقرير وتنتهى بإعداد تقرير التقييم وفق المتطلبات والشروط والأحكام المتفق عليها والمبينة فى نطاق العمل. وخلال فترة قيام خبير التقييم بمهامه ينبغى عليه بذل عناية الرجل الحريص للمعاينة والتحقق العينى للأصل محل التقييم شاملا كافة الأماكن والخدمات المرتبطة ، وكذلك الاطلاع على كافة المستندات والعقود والتقارير التى من شأنها أن تؤثر على الأصل او قيمته ، وجمع وتحليل كافة البيانات والمعلومات ذات الصلة.
وأوضح من أهم ما يشترط أن يتضمنه تقرير خبير التقييم العقارى:
خطاب التسليم : وهو الخطاب الموجه من الخبير الى العميل ويكون خارج التقرير ويحتوى على كافة بيانات العقار من عنوان ووصف قانونى ونوع القيمة المطلوب تحديدها والتقدير النهائى بالإضافة الى شهادات الخبير المهنية ، كما يوضح عدد نسخ التقرير التى سيتم تسليمه للعميل .

الموضوع : تلخيص لخطاب التكليف المقدم من العميل والذى يوضح بيانات العقار وطبيعة الملكية ونوع القيمة المطلوب تحديدها
أسس اعداد التقييم :تبين الطريقة أو الطرق المستخدمة فى حساب القيمة المطلوبة وبالتالى تحدد نوع التقييم " كامل ومفصل أم محدود "
ملكية العقار: توضح بشكل قاطع نوع الملكية " تامة أو منقوصة " ووضع التسجيل أو قرار التخصيص الصادر له والصادر من إحدى الجهات المختصة فى الدولة وهل هو محمل برهن أو حق ارتفاق أم حق منفعة.
المعاينة وصلاحية التقرير: توضح تاريخ المعاينة ومدة صلاحية استخدام القيمة السوقية المستنتجة بالتقرير والتى تعتمد على حالة استقرار وتقلبات السوق.

وصف العقار: وصفا كافيا للموقع الجغرافى للأصل حتى يتم تمييزه بوضوح مثل العنوان ، ورقم قطعة الأرض ، وأى علامات أخرى مميزة. وكذلك بيانات التسجيل لدى الشهر العقارى او بيانات قرار التخصيص السارى والصادر من إحدى الجهات المختصة فى الدولة. والغرض من الاستخدام الحالى للأصل سكنى، مكتبى، صناعى، تخزينى، فندقى ،تجارى ، وغيرها من الأغراض.
وصف الأصل العقارى ذاته مثل عمره الزمنى ، رسم تخطيطى ، المساحة الإجمالية ، المساحة الصافية القابلة للإيجار ، التقسيم الحالى لأغراض الاستخدام . وكذا وصف للمرافق المتصلة بالعقار، وما إذا كان الأصل العقارى مؤجرا يتم توضيح معدل الأشغال ، الفترة المحددة لعقد التأجير ، طريقة انتهاء عقد التأجير ، بنود أى إيجار من الباطن ومدته (إن وجد).

تحديد القيمة السوقية الحالية للعقار: يحدد خبير التقييم طريقة التقييم المناسبة وذلك بعد الأخذ فى الاعتبار الغرض من التقييم ، والطرق والمناهج الشائع استخدامها (ومنها: طريقة حساب التكلفة ، طريقة رسمالة الدخل ، طريقة البيوع المشابهة)، ومدى توافر البيانات والمعلومات اللازمة لكل طريقة منها. وفى حال عدم توافر المعلومات اللازمة لاستخدام طريقة واحدة للتوصل الى قيمة نهائية موثوق بها ، ينبغى الاعتماد على أكثر من طريقة للتقييم للتوصل إلى قيم استرشادية يتم تحليلها والمفاضلة بينها للتوصل الى قيمة نهائية مع ذكر مبررات تحديدها ، مثل اختيار القيمة الأكثر تحفظا أو متوسط القيم الناتجة عن طرق التقييم التى تم استخدامه.