الرئيس التنفيذى لشركة «إعمار مصر»: طرح %25 من أسهمنا بالبورصة.. «قريباً».. محمد الدهان: نستثمر أكثر من 53 مليار جنيه بمصر.. ومشروعاتنا لم تتوقف خلال السنوات الثلاث الماضية

قال محمد الدهان، الرئيس التنفيذ لشركة "إعمار مصر" فى حوار لـ"اليوم السابع"، إن السوق المصرى به فرص كثيرة للنمو والنشاط، وإن شركته تستثمر أكثر من 53 مليار جنيه به، وأكد أنه يجب حل مشكلات المستثمرين دون الإضرار بحقوق الدولة، وكشف أن الشركة تعتزم طرح جزء كبير من أسهمها فى البورصة المصرية، والمصريون يحتاجون رئيسا قادرا على اتخاذ القرار.. وإلى نص الحوار:


فى البداية.. كيف ترى الوضع الاقتصادى المصرى بشكل عام؟
أعتقد أن سوق العقارات حالياً فى حال أحسن كثيراً عن الفترة المقبلة، وبالطبع عندما يتحسن الوضع السياسى والأمنى سيتحسن أداء القطاع بشكل أفضل، ومن المعروف أن هذا القطاع ترتبط به قطاعات أخرى، هذه القطاعات ترتبط ارتباطاً وثيقاً بالحالة الأمنية فى البلاد، مثل قطاع النقل مثلاً، بالإضافة إلى أن هذا القطاع يستوعب أعدادا كبيرة من العمالة، ولكى نستوعب طاقة الشباب الذى يدخل سوق العمل سنويا (700 ألف شاب سنويا) لابد أن تكون نسبة النمو أكثر من 7%، ومن المعروف أن كل 1% نمو يساوى 100 ألف فرصة عمل، ولذلك فأى تراجع كبير فى نسبة النمو يعنى بالضرورة تراجع عمليات التشغيل، وبالتالى ارتفاع البطالة، لكن هذا الوضع ليس غريباً، ويجب أن يكون متوقعاً، لأن مصر شهدت ثورتين خلال 3 أعوام، ومن الطبيعى أن تتعرض لمثل ذلك التراجع فى النمو، وأنا عموماً متفائل لأن إمكانيات الاقتصاد المصرى غير المستغلة كبيرة جداً.

ما هى استراتيجية شركة "إعمار مصر" خلال الـ3 سنوات المقبلة؟
نعمل حالياً على استكمال التركيز على الجزء السكنى، ولكن التركيز الأكبر سيكون على الجزء التجارى، والخاص بإنشاء المولات، والجزء الفندقى، حيث سنبدأ عمليات البيع قريباً، وذلك فى الثلاثة مشروعات التى تنفذها إعمار فى مصر.

ماذا عن البروتوكول الذى وقعته الشركة مع وزارة الإسكان والقوات المسلحة؟
البروتوكول عبارة عن اتفاق على إنشاء طريق من غرب القاهرة لشرق القاهرة، حيث من المفترض أن يمر الطريق فى أرض تابعة لمحافظة القاهرة، ويمر فى مكان آخر فى أرض تابعة للجيش، وفى منطقة أخرى فى أرض تابعة لشركة إعمار، والاتفاق يقوم على تنفيذ الطريق على أن تتحمل شركة إعمار مصر كل التكاليف التى ستصل إلى 566 مليون جنيه، ثم يتم تسليمه للمحافظة وفتحه أمام المواطنين.

ما هى نسبة الأعمال التى تم إنجازها من المشروعات حتى الآن؟
مشروعات الشركة فى مصر حجمها كبير، وتم تنفيذ حوالى 20% (الإجمالى 15 مليون متر) من كل مشروع من الثلاثة مشروعات "أب تاون كايرو – مفيدا- ومراسى"، فتم تنفيذ 27% من مفيدا، أوب تاون كايرو 20%، ومراسى 25%.

هل بالفعل تنوى الشركة طرح أسهمها فى البورصة المصرية؟
بالفعل ننوى طرح جزء من الشركة فى البورصة المصرية خلال الفترة المقبلة، لزيادة رأس المال، وتمويل عدد من المشروعات التى تنفذها الشركة فى مصر، لكن حجم الطرح ونسبته لم يتحدد بعد بشكل نهائى، وأعتقد أنه سيكون فى حدود من 20 إلى 25% من أسهم الشركة، وحالياً نعمل على تعيين المستشار المالى لتنفيذ الطرح، وتحديد التقييم العادل لسهم الشركة، وبعدها سيتم تحديد نسبة الطرح من الشركة بشكل نهائى، والذى من المحتمل أن يكون هذا العام.

كيف ستستخدم الأموال الناتجة من الطرح فى البورصة؟
لدينا مشروعات بحجم كبير، فمثلاً مشروع إعمار اسكوير سيتكلف 8 مليارات جنيه، وإما سيتم تمويله عن طريق الشركة الأم، أو عن طريق البنوك، أو عن طريق أموال الطرح فى البورصة (زيادة رأس المال).

ما الذى يجعل إعمار مصر تنظر للسوق المصرى بنظرة متفائلة؟
هناك مؤشرات قوية فى فى السوق و الاقتصاد المصرى تبعث على التفاؤل، على رأسها أن المصريون بدأوا اتخاذ قرارات شراء، وهذا واضح فى حجم المبيعات، وبدأ أيضا العاملون بالخارج يتخذون قرارات أيضاً بالشراء، خصوصاً بعد استقرار سعر صرف الجنيه مقابل الدولار، وهذا يظهر عودة الثقة للمستثمرين بشكل كبير فى السوق.

كيف يؤثر سعر صرف الدولار على سوق العقارات؟
عدم وجود رؤية واضحة لتطورات سعر صرف الدولار يجعل المستثمرين يحجمون عن الاستثمار واتخاذ قرارات الشراء، انتظاراً لاستقرار الأوضاع، خصوصاً العاملين فى الخارج الذين يملكون سيولة بالدولار.

هل تعتقد أن السوق المصرى به منافسة بين الشركات حالياً أم أنها منافسة ضعيفة؟
السوق المصرى به منافسة قوية جدا، وبه العديد من الشركات القوية، مثل طلعت مصطفى وبالم هيلز، وسوديك، والفطيم، بالإضافة إلى إعمار، وهى جميعا شركات قوية، وتحاول تقديم منتج عالمى فى السوق المصرى، وبالتأكيد هذه المنافسة ضرورة ومهمة وتفيد كلا من الشركات والسوق والمشترى، فهى تجبر الشركات على تحسين منتجاتها لكى تنافس الشركات الأخرى، كما أن المنافسة فى صالح المشترى فتجعله يحصل على منتج بجودة عالية، بالإضافة إلى أن المنافسة تزيد من حركة السوق ونشاطه، وبالتالى زيادة نمو الاقتصاد الكلى للبلاد.

الحكومة بدأت فى تغيير طرق تخصيص الأراضى.. هل تجدون صعوبة فى الحصول على الأراضى حالياً؟
الحكومة بالفعل سهلت كثيراً من إجراءات الحصول على الأراضى للمطورين، وبدأت تعرض أراضى كثيرة، ونحتاج نشاطا أكثر، وأن يكون لديها رؤية أكثر وضوحا وطويلة المدى للتطوير العقارى من جهة الحكومة خلال الفترة المقبلة.

ما هى المشكلات التى تواجها بالضبط فى هذا الشأن؟
لابد من سرعة اتخاذ القرار الحكومى، وثبات الرؤية التى يجب أن تضعها الحكومة لفترة معينة، لأن التطوير العقارى ليس مجرد نشاط عقارى، ولكنه قاطرة النمو الاقتصادى كله، ويقوم بتشغيل عدد كبير من العمال والمصانع، ولذلك فإن الحكومة عندما تساعد على نشاط التطوير العقارى فهى تساعد أكثر من 50 قطاعا مرتبطا به، مثل قطاعات النقل والأسمنت والحديد ومواد البناء وغيرها من القطاعات كثيفة العمالة، وهذا يعنى أنه لا يجب أن تتعامل الحكومة مع القيمة البيعية فقط للأرض على أنها العائد الوحيد أو الأهم، وإنما فى رأى الشخصى ليس هو العائد الوحيد وإنما العائد الأهم هو حجم وكمية فرص العمل التى تتولد من استثمار الأرض بالتطوير العقارى.

كيف ترى مبادرة التطوير العقارى التى تبناها البنك المركزى مؤخراً؟
هى مبادرة جيدة جداً، وستساهم فى تنشيط عمليات التطوير العقارى، وفى أى دولة فى العالم دائماً الدعم يوجه إلى الفئات الأكثر احتياجاً، وبالنسبة لنا نتعامل مع فئات أخرى من المجتمع.

ما هى مصادر التمويل لشركة إعمار مصر؟
أغلب التمويل فى الشركة هو تمويل ذاتى، بالإضافة إلى أن هناك جزءاً من البنوك، وعندما يتم الطرح فى البورصة سيكون هناك تمويل من نتائج الاكتتاب فى السوق أيضاً.

ما هى أفضل وسيلة للتمويل العقارى؟
أتمنى أن يتم الاهتمام ببرامج التمويل العقارى، بحيث يتم التسهيل على طالبى الوحدات العقارية، خصوصاً فيما يتعلق بمدة السداد، وهو السبب الرئيسى فى إحجام عدد كبير من المواطنين عن استخدام التمويل العقارى، وإذا تم تنشيط القطاع العقارى فى الفترة المقبلة سيؤثر كثيراً على نمو وتنشيط القطاع العقارى بشكل عام فى مصر.

لماذا دائماً تحدث مشكلات فى تخصيص الأراضى واتهامات بالفساد فى مصر ولا يحدث ذلك فى دول مماثلة؟
هناك سببان رئيسيان فى ذلكن أولهما عدم وجود رؤية مستقبلية لدى الحكومة فى وقت معين لكيفية تقييم واستغلال الأرض، بالإضافة إلى أن جانباً كبيراً من هذه المشكلات يكون بسبب سوء الفهم من أطراف معينة، وكذلك تثبيت العلاقة بين المستثمر والحكومة والتأكيد على احترام التعاقدات التى تم التوقيع عليها بين الأطراف المتعاقدة، ويجب أن يعرف الجميع أن الشركة التى تبدأ مشروعا ما، تكون قد سبقته بدراسة جدوى، بدأت على أساسها هذا المشروع، ويكون محددا فيها بالضبط الاستثمارات والمصروفات المتوقعة والأرباح أيضا، فعندما تغير الحكومة تعاقدا ما فإنها تضر بالشركة المنفذة ضررا بالغا، وتجعل أى مستثمر آخر يحجم عن دخول السوق المصرى، خوفا من حدوث نفس الشىء معها.

كيف نتلافى حدوث ذلك مستقبلا؟
لابد من وجود تنظيم قانوى يحمى المستثمر وأيضا يحمى الدولة، ويقلل الإجراءات القانونية الخاصة بتنفيذ مشروعه، ويكون مؤشراً لثقة المستثمرين فى السوق، ويجعله يشعر بالطمأنينة على أمواله، لأن المستثمر لا يريد أن يضيع نصف وقته فى المنازعات والمحاكم، وإنما يريد أن يتفرغ للعمل واستثمار أمواله والاستفادة منها.

عندما يريد مستثمر أجنبى الدخول للسوق المصرى.. على ماذا ينظر فى مصر؟
أولا، ينظر إلى المستثمرين الذين سبقوه فى هذا السوق، وكيف هى علاقتهم بالحكومة والدولة، وينظر إلى العائد الذى حصلوا عليه فى هذا السوق، فإذا وجد أن هناك مشاكل ومنازعات بينهما، ليس نتيجة خطأ أو فساد منه، وإنما بسبب تغيير قوانين، واضطراب فى اتخاذ القرار لدى الحكومة، فبالطبع لن يأتى إلى هذا السوق، وبالعكس لو وجد المستثمر أن هناك علاقة جيدة بين المستثمرين فى السوق والدولة، وأن هذه الدولة حريصة على تواجد الاستثمار وتزلل العقبات أمامها بالطبع سيزل كل الجهود لدخول هذا السوق.

ما هو حجم استثمارات شركة إعمار فى مصر؟
إجمالى استثمارات "إعمار " فى مصر أكثر 53.5 مليار جنيه، تنقسم إلى 22.5 مليار جنيه فى مشروع مراسى، و17.5 مليار جنيه فى مشروع ميفيدا، و 13.5 مليار جنيه فى مشروع أب تاون كايرو، استثمرت إعمار فى الثلاث سنوات الماضية فقط 4.5 مليار جنيه، وبلغ حجم المبيعات خلال الربع الأول من 2014 1.1 مليار جنيه.

هل توقفت أعمال الشركة خلال فترات الاضطرابات السابقة؟
لم تتوقف أعمال الشركة فى أى فترة منذ بداية الأحداث فى 2011، وكنا دائماً حريصين على استمرار العمل، خصوصا أن لدينا وظائف مباشرة حوالى 15 ألف عامل، و100 ألف عامل غير مباشر أو مؤقت، وسوف سيزيد هذا العدد بشكل كبير فى الفترة المقبلة.

ماذا تستهدف فى عام 2014؟
عام 2014 أطلقنا عليه عام العميل، وأنشأنا إدارة جديد اسمها إدارة ما بعد البيع، وهى منشأة منذ العام الماضى، لكن حدثت تقوية وتحديث لها هذا العام، والهدف منها ما بعد التسليم، وتوفير أكبر قدر من تسهيل الحياة فى مشروعاتنا.

فى النهاية .. مَن مِن المرشحين المحتملين للرئاسة ستؤيده؟
سوف أنتظر لمعرفة جميع برامج المرشحين المحتملين، ثم بعد ذلك أقرر من سأؤيده، وكل ما يحتاجه المواطن فى الرئيس الجديد هى الرؤية الواضحة والاستقرار والقدرة على اتخاذ القرار، والمشكلة ليست فى شخص الرئيس فقط وإنما فى باقى المؤسسات التى تعمل معه، والتى يجب أن تكون لديها رؤية واضحة لما نحن فيه، وأين نريد أن نكون فى المستقبل، ونتمنى أن يأتى من هو صالح للبلاد.