ننشر أحكام الصناديق العقارية باللائحة المعدلة لقانون سوق المال

فى أعقاب إعلان شريف سامى، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، إصدار أسامة صالح لتعديلات اللائحة التنفيذية لقانون سوق المال، ينشر "اليوم السابع" أهم ما جاء بها فيما يخص صناديق الاستثمار العقارية والتى ينتظرها السوق بشغف.

وقد حرصت التعديلات وفقاً لشريف سامى على أن تكتسب تلك الصناديق الشخصية الاعتبارية لإمكان تملك العقارات، وركزت على استثمار الصناديق فى أصول عقارية منتجة لعوائد من إيجار وحقوق استغلال وغيره.
وفيما يلى أهم المواد ذات العلاقة
الفرع السادس
أحكام متعلقة بصناديق الاستثمار العقارى
أهداف صناديق الاستثمار العقارى
مادة (١81)
تهدف صناديق الاستثمار العقارى إلى الاستثمار فى الأصول العقارية من أراضى بغرض ترفيقها وتنميتها والبناء عليها ومن مبان يتم إنشاؤها أو تطويرها أو شراؤها بغرض تأجيرها و/أو إدارتها أو استغلالها لأغراض فندقية أو تجارية أو تخزينية أو بغرض بيعها. كما تهدف إلى الاستثمار فى سندات توريق محافظ التمويل العقارى وغيرها من الأصول المالية المرتبطة بالنشاط العقارى.
وللصندوق القيام بالعمليات الضرورية المرتبطة بتخطيط وتقسيم وترخيص وبناء وتجديد وتأجير وتشغيل الأصول العقارية التى يستثمر بها، ولا يجوز أن يكون إعادة البيع هو الغرض الوحيد من تملك الأصول العقارية من قبل هذه الصناديق.
ويجب أن تكون صناديق الإستثمار العقارى مغلقة وذات مدة محددة.
ويشترط أن لا تزيد نسبة مجموع من يمتلكون 10% فأكثر من وثائق الصندوق عن 75% من إجمالى وثائق الصندوق.
السياسة الاستثمارية لصناديق الاستثمار العقارية
مادة (182)
يلتزم الصندوق فى نشرة الاكتتاب أو مذكرة المعلومات تضمين سياسته الاستثمارية ما يخص الاستثمار العقارى من حيث:
• نوع العقارات المسموح الاستثمار بها
• هيكل توزيع استثمارات الصندوق لكل مجال من مجالات الاستثمار العقارى منسوبة إلى إجمالى أصول الصندوق
• طبيعة الايرادات المستهدف تحقيقها من العوائد الناتجة عن إيجار العقارات، وعوائد الأوراق والادوات المالية، ناتج بيع عقارات، ونسبتها إلى إجمالى إيرادات الصندوق
• التوزيع الجغرافى المسموح به للاستثمارات العقارية للصندوق
• سياسة توزيعات الأرباح على حملة الوثائق
كما يلتزم مدير الصندوق بإعداد دراسة فنية وتسويقية ومالية وقانونية لكل استثمار عقارى يقوم الصندوق بإنشائه أو المشاركة فيه أو الاستحواذ عليه أو إدارته.

هيكل أصول الصندوق العقاري
مادة (183)
تكون إستثمارات الصندوق العقارى على النحو التالى:
1. عقارات يتم تملكها أو بناءها أو إستكمالها أو تطويرها بغرض تأجيرها أو بيعها.
2. شراء عقارات بغرض إقامة مناطق صناعية أو خدمية أو سياحية متخصصة أو لغرض إعادة بيع وحداتها وما يتطلبه ذلك من تنمية الموقع والترويج له.
3. الأوراق المالية المقيدة فى بورصة أوراق مالية بمصر بشرط أن تكون صادرة عن شركة تكون معظم أصولها عقارية أو عن شركات تعمل فى المجالات المرتبطة بالتنمية العقارية.
4. الاستثمار فى أسهم شركات مصرية غير مقيدة فى بورصات الأوراق المالية المصرية تكون 80% من أصولها عقارية بشرط أن لا تقل فى أى وقت من الأوقات نسبة ملكية الصندوق فى رأسمال الشركة عن ثلثى رأس مالها.
5. وثائق صناديق استثمار عقارى.
6. السندات الصادرة عن شركات التمويل العقارى والمضمونة بمحفظة قروض تمويل عقارى.
7. سندات التوريق الصادرة مقابل محفظة حقوق مالية لقروض تمويل عقارى.
8. ودائع تحت الطلب وأذون الخزانة وذلك طبقاً للنسب التى يصدر بها الترخيص اللازم من الهيئة.
ويجب أن يتوافر فى الأصول العقارية التى يتعامل عليها الصندوق الشروط الآتية: ـ
1. أن تكون هذه الأصول مسجلة بالشهر العقارى أو صادر عنها قرار تخصيص سارى من إحدى الجهات المختصة فى الدولة.
2. أن لا تكون هذه الأصول محل نزاع أو مرفوع بشأنها قضايا.
3. أن تكون هذه الأصول موافقاً على تخطيطها أو بنائها بشهادة رسمية من الجهات المختصة.
4. أن يتم تقييم هذه الأصول بواسطة خبيرى تقييم عقارى وأن يتم إعتماد التقييمات من مراقبى حسابات الصندوق.
كما يجب أن لا يقل التصنيف الائتمانى للسندات وسندات التوريق التى يستثمر فيها الصندوق جزء من أمواله عن الحد الذى يضعه مجلس إدارة الهيئة.

الضوابط الاستثمارية لصناديق الاستثمار العقارى
مادة (183 مكرراً)
تلتزم صناديق الاستثمار العقارى بالضوابط التالية عند استثمار أموال الصندوق:
1__ ألا تتجاوز نسبة الأصول العقارية لإجمالى أصول الصندوق النسبة التى يصدر بها قرار من مجلس إدارة الهيئة.
2_ ألا تقل نسبة الأصول المنتجة لعوائد إلى إجمالى أصول الصندوق عن النسبة التى يحددها مجلس إدارة الهيئة ويحدد القرار المقصود بالأصول المنتجة لعوائد.
3_ ألا تزيد نسبة ما يتملكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد عن 30% من أصول الصندوق.
4_ أن لا تزيد نسبة ما يستثمره الصندوق فى سندات شركة تمويل عقارى عن 10% من صافى أصول الصندوق، وبما لا يجاوز 15% من إصدارات السندات للشركة، وتسرى ذات النسب لسندات التوريق بالنسبة لكل محفظة توريق.
5_ ألا تزيد نسبة إجمالى ما يتملكه الصندوق من أسهم مقيدة فى بورصة الأوراق المالية تكون صادرة عن شركة تكون معظم أصولها عقارية أو عن شركات تعمل فى المجالات المرتبطة بالتنمية العقارية عن 20% من أصول الصندوق.

التأمين على الأصول العقارية للصندوق
مادة (183 مكرراً (1))
يجب على الصندوق العقارى التأمين على أصوله العقارية خلال مرحلتى الإنشاء والتشغيل، وكذلك التأمين ضد المسئولية المدنية الناشئة عن الأضرار التى تلحقها هذه الأصول بالغير.

مهام مجلس إدارة الصندوق العقارى
مادة (183 مكرراً (2))
يتولى مجلس إدارة شركة الصندوق بالإضافة لما ورد بالمادة (163) من هذه اللائحة الموافقة على جميع العقود والقرارات التى تكون شركة الصندوق طرفاً فيها مع الأطراف ذوى العلاقة، ويشمل ذلك على سبيل المثال ما يلى:
1. عقد الخدمات المبرم مع شركة المطور.
2. عقد الخدمات المبرم مع شركة إدارة العقارات.
3. عقد تسويق الأصول العقارية للصندوق.
4. عقود تملك الأصول العقارية للصندوق.
5. عقد التأمين على الأصول العقارية المملوكة للصندوق.

التزامات مدير الإستثمار فى الصندوق العقاري
مادة (183 مكرراً (3))
يلتزم مدير إستثمار الصندوق بالاستعانة بكافة الخبرات المتخصصة فى إدارة الإستثمارات العقارية، ويقوم مدير الاستثمار بالإضافة للالتزامات الواردة فى المادة (183 مكرراً (19)) من هذه اللائحة، بما يلى:
1. اعداد دراسة الجدوى الخاصة بأى مشروع عقارى يعتزم الصندوق الإستثمار فيه، على أن تتضمن دراسة الجدوى الجوانب التجارية والفنية والمالية والقانونية للمشروع وتدفقاته النقدية المتوقعة وتأثيرها على ربحية الصندوق.
2. توقيع عقد الخدمات الفنية مع إحدى الشركات المتخصصة فى مجال التطوير العقارى تتولى إدارة وتنفيذ الجوانب الفنية المتعلقة بمشروعات الصندوق، ويبذل مدير الإستثمار عناية الرجل الحريص فى متابعة قيام المطور بتنفيذ التزاماته.
3. توقيع عقد الخدمات الفنية مع إحدى الشركات المتخصصة فى إدارة العقارات محل نشاط الصندوق، وذلك بمراعاة أحكام قانون إتحاد الشاغلين رقم 119 لسنة 2008 ويبذل مدير الاستثمار عناية الرجل الحريص فى متابعة قيام شركة إدارة العقارات بتنفيذ التزاماتها.
4. اعتماد كافة التعاقدات المرتبطة بنشاطه، على أن يتم الإفصاح عن اسم المستشار القانونى للصندوق فى نشرة الإكتتاب أو مذكرة المعلومات على حسب الأحوال.
5. توفير الكفاءات اللازمة لتنفيذ مشروع الصندوق والعمل على الحد من مخاطر تجاوز التكلفة والمدة المقررة للتنفيذ.
6. تقييم الأصول العقارية قبل شرائها أو بيعها بواسطة اثنين من خبراء التقييم العقارى ممن يتمتعون بالخبرة اللازمة فى مجال النشاط العقارى والمنطقة محل الإستثمار ومرخصاً لهما من الهيئة، على أن يكون خبير التقييم مستقلاً عن أى من الأطراف ذوى العلاقة. ويصدر مجلس إدارة الهيئة ضوابط بالحد الأدنى لمشتملات تقرير خبير التقييم ومنهج إعداده.
وعلى مدير الاستثمار أن يقوم بكل ما يلزم لتمكين خبير خبيرى التقييم من أداء عملهما، وبصفة خاصة تجهيز المستندات والمعلومات اللازمة لإتمام عملية التقييم.
ويُسأل خبير التقييم، فى مواجهة الصندوق ومدير الاستثمار عن أية أضرار تلحق بالصندوق نتيجة للإهمال أو الأخطاء التى تقع منه أثناء أداء عمله.
ولا يجوز لمدير الاستثمار الاعتماد على تقرير تقييم مضى على إعداده أكثر من ثلاثة أشهر عند شراء أو بيع أى أصل عقارى للصندوق.

التزامات شركة خدمات الادارة فى الصندوق العقاري
مادة (183 مكرراً (4))
مع مراعاة حكم المادة (167) من هذه اللائحة تتولى شركة خدمات الإدارة بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارى القيام بحفظ جميع المستندات والوثائق المتعلقة بأصول الصندوق والتى تشمل على الأخص المستندات والوثائق الآتية:
1_ عقود ملكية العقارات والأراضى.
2_ العقود المتعلقة بإدارة أصول الصندوق.
3_ التراخيص والتصاريح الإدارية اللازمة لإقامة وتشغيل المشروعات العقارية التى ينفذها الصندوق.
4_ عقود القروض والرهون أو الضمانات المرتبطة بأصول الصندوق، وجميع العقود المتعلقة بنشاط الصندوق.
5_ قرارات لجنة الاستثمار لدى مدير الصندوق.
6_ تقارير التقييم العقارى.
كما تتولى شركة خدمات الإدارة القيام بإجراء التقييم الدورى لإجمالى أصول الصندوق كل ثلاثة على الأقل، وذلك بناء على تقرير تقييم معد من اثنيْن من الخبراء فى تقييم الأصول العقارية، ويعمل كل منهما باستقلال عن الآخر، ويهدف هذا التقييم لما يلى:
1- التعرف على أوضاع السوق العقارى.
2- تحديد سعر استرشادى لقيمة الوثيقة بقسمة القيمة الصافية لأصول الصندوق على عدد الوثائق القائمة.
3- الاسترشاد بالتقييم عند بيع الأصول.
4- التعرف على تطور تنفيذ مشروعات الصندوق وتكلفتها الفعلية أو القيمة السوقية للأصول خلال فترة التنفيذ.
ويلتزم خبيرا التقييم بإعداد تقرير مشترك عند نهاية مهمتهما، ترسل نسخة منه إلى كل من الصندوق ومدير الاستثمار وشركة خدمات الإدارة ومراقبى الحسابات.