عقارات ما بعد الثورة ترفع شعار "يا تجيب حقها يا تدفع قسطها".. الركود يشل سوق العقارات والإيجار القديم يعود بقوة.. وخبير: التمويل العقارى فاشل والشركات تجتهد بأنظمة التقسيط

يعد سوق العقارات من أكثر الصناعات الاستثمارية التى واجهت صعوبات كثيرة منذ اندلاع الثورة، فقد أسهمت التظاهرات المتكررة فى وسط البلد فى انخفاض سعر الشقق وزيادة حجم المعروض منها مقابل التعرض للغازات المسيلة للدموع والاعتقال العشوائى من قبل الأمن ثم الجيش ثم الأمن مرة أخرى، وكلما ازدادت مساحة الأماكن التى تتعرض باستمرار إلى التظاهرات والتوترات زادت نسبة المعروض من الشقق فى هذه المناطق، كما أسهم الانفلات الأمنى فى انخفاض الإقبال على الشقق السكنية فى المدن الجديدة مثل مدينة 6 أكتوبر والشروق وحدائق الأهرام وهو ما جعل أسعارها تنخفض أيضا، وهو ما حقق ركودا فعليا فى هذه الأسواق المختلفة أضف إلى ذلك قلة الإقبال على شراء الشقق بسبب عدم وجود سيولة مالية كافية، لكن ما أنعش سوق المبيعات مؤخرا لجوء الكثير من الناس إلى شراء الشقق باعتبارها أموال محفوظة، خاصة من تكرار حوادث السطو المسلح والسرقة.

"اليوم السابع" قامت باستطلاع رأى العديد من خبراء سوق العقارات للوقوف على حال هذه السوق على الطبيعة، ولمعرفة متوسط أسعار الشقق فى عدد من المناطق بالقاهرة الكبرى، التجمع الخامس تبدأ من 350 ألف حتى 1.6 مليون جنيه، شوارع عباس العقاد ومكرم عبيد ومصطفى النحاس بمدينة نصر تبدأ الأسعار بهم من 500 ألف جنيه للشقة، المقطم تبدأ الشقق بسعر 300 ألف جنيه وتصل إلى 700 ألف جنيه فى المناطق الراقية فقط.

أما فى المعادى الجديدة والمعادى القديمة وحدائق المعادى بمتوسط 400 ألف جنيه لتصل إلى 1.5 مليون جنيه للشقة، بينما هناك تسعيرة مختلفة تماماً للشقق التى تطل على كورنيش النيل فى المعادى، حيث تبدأ من 2 مليون جنيه للشقق قليلة المساحة، وفى المهندسين تبدأ بمليون جنيه للمناطق المميزة، و500 ألف جنيه للمناطق الأقل.

ولا تختلف الزمالك كثيرًا عن المهندسين، تبدأ أسعار الشقق المطلة على كورنيش النيل بـ3 ملايين جنيه وتصل إلى 7 ملايين لـ"الروف" المجهز بحمام سباحة وحديقة على أسطح العمارات، كما أن أسعار الشقق الموجودة بالعمارات المجاورة للسفارات تتخطى حاجز المليونين أحيانا، الهرم تبدأ الشقق بـ100 ألف جنيه فى المناطق غير المميزة وتصل للشوارع العمومية أو القريبة منها لـ700 ألف جنيه، أما العمارات القريبة من أهرامات الجيزة والتى تراها فلشققها أسعار تصل إلى ضعف المبلغ الذى تباع به الشقق التى تقع فى الأدوار السفلية، فيصل تبدأ الشقق أيضاً بـ100 ألف جنيه إلا أن أكثر ثمن للوحدة لا يزيد عن 300 ألف جنيه، الشيخ زايد تبدأ من 74 ألف جنيه وحتى 300 ألف جنيه.

ومع ارتفاع أسعار الشقق النسبى بما قد يعجز الكثير من الشباب عن شراء شقة جديدة طهرت فكرة التمويل العقارى كحل سريع لهذه المشكلة لكن الخبير العقارى المهندس أحمد المرسى مدير عام شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، وعضو المجلس الشعبى لمحافظة القاهرة، قال إن تجربة التمويل العقارى فى مصر فشلت فى تنشيط المبيعات فى سوق العقارات سواء للشقق أو الكمبوند والفيللات، والدليل على ذلك عدم إقبال المواطنين عليه لشراء الوحدات السكنية، مؤكداً أنه بعد ثورة 25 يناير مرت على مصر شهور لم تكن هناك شقة واحدة تباع.

وطالب المرسى فى تصريحات خاصة لـ"اليوم السابع"، بأخذ التجربة الأمريكية فى التمويل العقارى نموذجاً للتطبيق داخل مصر، ولذلك للتسهيلات التى تمنحها برامج التمويل العقارى للمشترين، وينص النظام الأمريكى على منح العميل فائدة 5% ثابتة ويتم تسديد القرض فى مدة أقصاها 5 سنوات، وهو ما تم تعديله فيما بعد بتقليل الفائدة ولو بشكل طفيف وزيادة فترة السداد.

وانتقد القيادى بقطاع الأعمال نظام التمويل العقارى الذى نفذه وزير الاستثمار السابق الدكتور محمود محيى الدين، لافتاً إلى أنه لم يشجع على بيع الوحدات السكنية، ولم يكن له أى أثر فى تحريك المبيعات، فأقر الفائدة بنسبة 13% لمدة 10 سنوات لتصبح الفائدة فى نهاية تسديد القرض 130%، وهو ما يعنى أن المشترى سوف يسدد أكثر من ضعف ثمن الوحدة الحقيقى.

وأوضح أن كل شركة سواء تابعة للدولة أو خاصة، تقوم بتطبيق نظام تقسيطى خاص بها بعد اكتشاف فشل النظام الذى أقرته الدولة للتمويل العقارى فى التسويق، فعلى سبيل المثال اعتمدت شركة مصر الجديدة فائدة قدرها 7% ثابتة لمدة 6 سنوات، وذلك كان قبل الثورة، أما بعدها فلجأت لمنح المشترين فترة سداد 6 سنوات بدون أى فائدة، كما أن هناك نظام أخر وهو تسديد فائدة قدرها 7% على فترة 10 سنوات، وهو ما حقق إقبال كبير على المبيعات.

ونتيجة لارتفاع أسعار الشقق التمليك وفشل التمويل العقارى فى معالجة هذه المشكلة عاد "الإيجار القديم" إلى الصورة مرة أخرى، خاصة مع فشل تجربة الإيجار الجديد وإسهامه فى ارتفاع أسعار إيجارات الشقق بشكل ملحوظ وهذا ما يؤكده الوسيط العقارى فايز عدلى الذى قال لـ"اليوم السابع" إن أن الإيجار القديم يبدأ بـ 20 ألف جنيه فى مناطق مثل المرج والمرج الجديدة والمطرية فى القاهرة ويسدد المستأجر 200 إلى 350 جنيها شهرياً، وتصل إلى 40 و50 ألف جنيه، وأحياناً 100 ألف جنيه كـ"خلو رجل" فى مناطق فيصل والهرم بالجيزة وحلمية الزيتون فى الحلمية الزيتون، بينما يبلغ "الخلو" فى منطقة ميدان الجامع بمصر الجديدة لحوالى 350 ألف جنيه.

وأكد أنه غالباً لا تزيد أحجام هذه الشقق عن 110 مترا مربعا غير صافية من البروزات والمناور، وتختلف التسعيرة باختلاف تشطيبات الشقة نفسها والمستوى الاجتماعى للمنطقة المتواجد فيها العمارة.