حذر عدد من المحللين من خطورة التأثير السيئ لركود قطاع العقارات على الاقتصاد، بسبب استمرار الحكومة الحالية فى إصدار قرارات سحب الأراضى من الشركات العقارية وشركات المطورين العقاريين بحجة مخالفة القانون فى تخصيص هذه الأراضى.. ومؤكدين أن هذا يهدد القطاع العقارى كله بالانهيار، وهو القطاع الأكبر فى الاقتصاد المصرى ويمثل %16 من الناتج المحلى الإجمالى للبلاد بما يعادل 56 مليار جنيه.
وقال المحللون إن هذا القطاع يعمل به أكثر من 4 ملايين عامل، وترتبط به معظم القطاعات الأخرى، وعلى رأسها قطاع مواد البناء، والمحاجر، والبويات، وغيرها من القطاعات التى يعمل بها ملايين أخرى من العمال.. وهو ما أثار العديد من التساؤلات، أهمها كيف يمكن مواجهة هذه الكارثة المنتظرة؟ وهل التسوية هى الحل؟ وكيف ستؤثر هذه المشكلات على أداء أسهم هذه الشركات فى البورصة التى ستكون أكثر الخاسرين من مشاكل الأراضى؟
ولا يخفى على أحد أن معظم مشاكل الأراضى هى مع شركات كبرى فى السوق، وتستحوذ على الجانب الأكبر من هذا القطاع، وأهمها مشكلة أرض «مدينتى» التى حصلت عليها مجموعة طلعت مصطفى القابضة ومازالت تنظر فى المحاكم، وهى المشكلة الأكبر فى السوق، وتبلغ مساحة أراضيها 8 آلاف فدان، ثم مشكلة أرض مجموعة «الفطيم» الإماراتية فى القاهرة الجديدة والتى تبلغ 700 فدان، والتى هددت باللجوء للتحكيم الدولى لحل مشكلتها، وهو الوضع نفسه مع الشركة القابضة المصرية الكويتية والتى تبلغ مساحة أراضيها 26 ألف فدان فى العياط، ثم مشكلة «داماك» فى البحر الأحمر ومشروع «جامشا» الذى تبلغ مساحته حوالى 30 مليون متر مربع وغيرها الكثير.. وهو ما يظهر حجم المشكلة التى يتعرض لها هذا القطاع.
محمد المكاوى، المدير العام لمجموعة الفطيم العقارية مصر، أكد أنه ليس معنى أن هناك مسؤولين حكوميين فاسدين أن يكون المستثمرون الذين وقعوا معهم عقود مشروعات استثمارية ضخمة فاسدين أيضا.
وقال المكاوى، إنه يحترم رغبة الحكومة الحالية فى تطهير السوق من الفساد، كما يحترم رغبتها فى تسوية هذه المنازعات بطرق تحفظ حقوق الجميع، لكن يجب سرعة هذه التسوية أو تعويض المستثمرين المضارين، وإعادة ما أنفقوه على هذه المشروعات بحسن نية.
وقال إن المجموعة ستلجأ للتحكيم الدولى لتسوية مشكلة أرض المجموعة فى القاهرة الجديدة، إلا أن ذلك ليس الخيار الوحيد أمامها.
وأضاف المكاوى، فى تصريحات خاصة لـ«اليوم السابع»، أن المجموعة حاليا فى انتظار قرار اللجنة القضائية التى تم تشكيلها، بتوجيه من رئيس الوزراء، للوصول إلى تسوية تسمح باستمرار عمل المجموعة فى مصر، وقال المكاوى، إنه يجب أن تتعجل الحكومة فى حل هذه المشكلة، حتى تتمكن المجموعة من استكمال أعمالها بشكل أسرع والتى أنفقت عليها مليارات من الجنيهات.
وأكد مدير الفطيم، ضرورة أن تُحترم العقود التى أبرمتها الحكومة المصرية السابقة مع مجموعة الفطيم، لأن المجموعة أبرمت عقودا لا يشوبها أى شبهة فساد، وقدمت عروضا للحكومة، وقبلتها الحكومة السابقة بعد دراسة وفرض شروطها أيضًا.
وبخصوص تأثير هذا الأمر على أسهم بعض الشركات التى ستخضع لمثل هذه الإجراءات، أكد أحمد فؤاد المحلل المالى أن درجة التأثير بمثل هذه المعالجات، ستكون على المدى القصير، إلا أن أسلوب معالجة المشكلة سيحدد عمق هذا التأثير السلبى للشركات، وهو بالتأكيد أمر مبكر فى تقييم أثره فى الوقت الحالى، موضحا أن الأمر يستلزم فى هذا القطاع على وجه الخصوص خلال الفترة القادمة، أن يتم التركيز على وضع منهج جديد بالنسبة للوحدات، بحيث يكون التركيز الأساسى على الوحدات المتوسطة ومشروعات محدودى الدخل لمواجهة الطلب عليها فى ضوء الإصلاحات الاقتصادية المتوقعة.
أما إسلام عبدالعاطى، المحلل الفنى، فقال إن قطاع العقارات فى البورصة المصرية يتميز بطابع خاص، حيث إنه من القطاعات التى تضم العديد من الشركات، وهو يعد من أكثر القطاعات التى تحتوى على عدد ضخم من الشركات، ولذلك فإنه يستحوذ دائما على الاهتمام وعلى الصدارة، من حيث قيم وأحجام التداولات، لما له من جاذبية مصدرها أنه يلبى جميع احتياجات الفئات المختلفة من المستثمرين، نظرا لتباين أسعار واتجاهات الأوراق المالية داخله.
وحيث إن الاهتمام كان ومازال منصبا على الاستثمار فى أسهم العقارات فى مصر، لما حققته من طفرة فى الأرباح والأسعار، فقد حظى هذا القطاع بإقبال أغلب المستثمرين سواء عن طريق الاستثمار فى أسهمه أو عن طريق الاستثمار المباشر فى شراء العقارات وإعادة بيعها مرة أخرى.
وأضاف عبدالعاطى، أنه بنظرة أكثر عمقاً داخل هذا القطاع الحيوى، يلاحظ الارتباط الوثيق بينه وبين قطاعات أخرى، بحيث يصعب التفريق بين أسهم هذا القطاع وأسهم قطاعات مشابهة، مثل قطاع التشييد ومواد البناء، حيث تتأثر شركات قطاع العقارات بمتغيرات شركات قطاع التشييد ومواد البناء، وأيضا أسعار الأراضى والتى تشكل ركيزة أساسية مؤثرة فى مجريات هذا القطاع، وكذلك المبدأ المحاسبى المعمول به فى مصر فيما يخص عدم احتساب الأرباح فى شركات العقارات إلا بعد التسليم الفعلى للوحدات، هذا المبدأ يخلق أحيانا طفرات فى الأرباح لهذه الشركات فى بعض السنوات، مما يعطى جاذبية إعلامية لهذه الشركات.
وأخيرا مازال أغلب شركات هذا القطاع يعانى من ظاهرة الخوف من قبل المستثمرين من وجود أحد الممنوعين من التصرف فى أموالهم داخل مجلس الإدارة أو على الأقل احتمالية وجود أراض أو عقارات تم الحصول عليها بشكل غير شرعى أثناء فترة النظام القديم، مما يعطى فى بعض الأحيان تذبذبا عاليا فى أسعار أسهم هذه الشركات هبوطا وأحيانا صعودا.
فى حين قال سامح غريب- محلل فنى- إن شركات الإسكان المقيدة بالبورصة المصرية «تبلغ 53 شركة عقارية» تأثرت بالكثير من الأحداث فى الفترة السابقة، وأول هذه الأحداث الارتفاع الكبير فى الأسعار منذ ثلاث سنوات، مما أدى إلى التشبع الشرائى فى ذلك الوقت، والسعى من قبل الجميع إلى تملك إما قطع أراض أو شقق سكنية، مما أدى إلى ارتفاع جنونى فى الأسعار، وكذلك امتلاك الكثير من الأفراد للشقق السكنية والعقارات ككل، وبعد ارتفاع الأسعار حدث الركود فى السوق العقارية، وثانياً جاءت أحداث مشكلة «مدينتى» وأثرت على جميع شركات القطاع بسبب تخوف المستثمرين وحاجزى الوحدات من آثار هذه المشكلة على الشركة وعلى وحداتهم، وامتد هذا التخوف إلى باقى شركات القطاع.
ثم جاءت الثورة المصرية لتحدث الآثار الاقتصادية الحالية بسبب تلك الأحداث وإحجام المستثمرين الأجانب عن الاستثمار فى مصر، بل هروب الكثير منهم من السوق المصرية، بالإضافة إلى الانخفاض الكبير فى عدد السائحين، خصوصا أن الكثير منهم يفضل تملك عقارات فى مصر، وطبعاً بالإضافة إلى انخفاض الدخل القومى وانخفاض دخول الأفراد وتفضيل معظم الأفراد الاحتفاظ بالنقدية فى الأوقات الحالية.
وقال غريب، إن مستقبل هذا القطاع مرهون بالتقدم فى الاقتصاد المصرى ونسبة النمو فى الفترة الحالية، وكذلك تدفق الأموال الأجنبية الراغبة فى الاستثمار فى مصر، واستقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية داخل مصر وفى منطقة الشرق الأوسط ككل.
وقال غريب، إن التسوية فى مشكلات الأراضى أصبحت ضرورية لحماية هذا القطاع الحيوى والمهم، حفاظاً على الأوضاع الحالية، وكذلك للكيانات القائمة من شركات ومؤسسات مصرية.
◄ إيهاب سعيد: حل هذه المشكلات فى يد الحكومة ويجب أن يعلن وزير الإسكان أسماء الشركات والمشاريع المهددة
قال إيهاب سعيد، خبير سوق المال، إنه لا شك فى أن القطاع العقارى يعتبر من أهم القطاعات المؤثرة فى الاقتصاد الحقيقى، كونه يعد محركا أساسيا لقطاعات عدة أبرزها قطاع التشييد ومواد البناء وقطاع الموارد الأساسية، ولذلك يعد هذا القطاع من القطاعات السابقة فى أى دورة اقتصادية، لاسيما وأن انتعاشه يعنى انتعاشا فى قطاعات عدة، وكذلك ركوده يتسبب فى ركود معظم قطاعات الاقتصاد الحقيقى.
وأضاف سعيد أنه من المعروف أن القطاع العقارى فى مصر يأتى فى المركز الأول من حيث حجم الاستثمارات متفوقا بفارق كبير عن قطاع السيارات الذى يأتى فى المرتبة الثانية، ومن هذا يتضح جليا أهمية وخطورة هذا القطاع وتأثيره الكبير فى حجم الناتج القومى.
ولفت إلى أن المراقب لحركة أسهم هذا القطاع بالبورصة سيكتشف أنها تعرضت على مدار العامين الماضيين إلى تراجعات حادة لا تتواءم مع موجودات الشركات، لاسيما وأن القطاع شهد طفرة كبيرة فى أسعار الوحدات بالاقتصاد الحقيقى خلال الفترة ما بين عام 2003 إلى عام 2008 عبرت فى حينها أسهمه المدرجة فى البورصة عن تلك الطفرة بتحقيق مستويات قياسية.
ولكن وبعد الأزمة المالية العالمية لم تشهد أسعار الوحدات فى الاقتصاد الحقيقى تراجعات حادة، اللهم إلا فى بعض المناطق بنسب تراوحت بين 25 - %30.. وعلى الجانب الآخر تراجعت أسهم القطاع فى البورصة فى نفس الفترة بنسب كبيرة قاربت فى بعضها على الـ80 - %90 الأمر الذى كان مبالغا فيه إلى حد بعيد وأضحى منطقيا مع عودة الاستقرار السياسى أن تشهد أسعار أسهم هذا القطاع طفرة واضحة لتعود وتتواءم مع قيمها الدفترية الجديدة حتى فى حال عدم تحسن أداء القطاع فى الاقتصاد الحقيقى.
والحقيقة أن مسألة تحسن أداء القطاع فى الاقتصاد الحقيقى أظنها هى الأهم خلال الفترة القادمة على اعتبار أننا، كما سبق أن أشرنا، أن هذا القطاع يعد القائد لقطاعات عدة فى الاقتصاد وانتعاشه لا شك يؤدى لانتعاش قطاعات أخرى عديدة، ولكن للأسف كل الظروف المحيطة لا تنبئ أو تبشر بتحسن قريب، لاسيما وأن القطاع مازال يعانى حتى الآن من مأساة «مدينتى»، تلك المأساة التى أضحت تطارد كل الشركات العقارية فى مصر خاصة بعد ثورة الخامس والعشرين من يناير، ولا أدل على هذا من سحب الأراضى الذى تم مؤخرا من 11 شركة عقارية، نظرا لمخالفتها شروط التعاقد وتحويلها من أراض زراعية إلى أراض سكنية.
وبالإضافة لقضية «مدينتى» هناك أسباب أخرى لحالة الركود التى يشهدها هذا القطاع خلال الفترة الحالية، ومن بينها مثلا تلك الحالة من التسابق الإعلامى الرهيب بين العديد من الصحف على «فضح» رجال النظام السابق الذين حصلوا على قطع أراض بالمدن الجديدة بأسعار بخسة ليقيموا عليها مشاريع ضخمة تباع فيها الوحدة بملايين الجنيهات!! وقطعا وكما هى عادة بعض الصحف «الصفراء» هناك ما يعرف «بالفلفل والشطة» لزوم الحبكة الدرامية، الأمر الذى غالبا ما يتسبب فى التشهير ببعض الشرفاء من رجال الأعمال، وقطعا أنا لست ضد استعادة حق الدولة.. واعتراضى ليس حتى على التشهير برجال أعمال، ولكنى ضد التشهير بمشاريع ضخمة، لأن الخاسر هنا ليس هذا المشروع أو ذاك، وإنما الخاسر الأكبر هو القطاع برمته بما يتبعه من قطاعات أخرى!! فلقد أوصلتنا بعض وسائل الإعلام لحالة من التشكك فى كل المشاريع المقامة حاليا، وأن كل الأراضى تم الحصول عليها بغير حق، وأن كل المشاريع المقامة مهددة بعدم الاكتمال، وأن كل الأراضى معرضة للسحب، فكيف للمشترى أن يتقدم لشراء وحدته!!
وقال إن حل هذه المشكلات فى يد الحكومة، فيكفى أن يخرج علينا وزير الإسكان أو رئيس هيئة المجتمعات العمرانية ويعلن على الجميع بمنتهى الوضوح والشفافية أسماء الشركات والمشاريع المهددة، أو على الأقل التى تنظر لها دعاوى أمام القضاء فيما يتعلق بأسعار الأراضى أو مخالفة شروط التعاقد، ليغلق بذلك الباب أمام الشائعات التى أضحت تحوم بلا مبالغة حول كل المشاريع المقامة بمصر!!.. وقطعا هذة الحالة من التشكك دفعت العديد من المواطنين للإحجام تماما عن الشراء، لنجد أنفسنا وقد دمرنا أهم قطاعاتنا الاقتصادية بأيدينا.. بدعوى كشف الفساد!!
الأمر الآخر، والذى أراه لا يقل أهمية عن الشائعات التى تملأ السوق حول العديد من المشاريع العقارية، هو كم الإعلانات التى تطالعنا بها الصحف يوميا عن مشاريع عقارية فى مناطق مختلفة مع تسهيلات «خرافية» فى السداد لجذب أكبر قدر من العملاء، والعجيب أن هذه الإعلانات تنشر دون أى اعتراض من أحد، ولكن، وبعد أن «تقع الفاس فى الراس» ويسقط المواطن فى فخ الشراء، يكتشف بعدها أن الشركة خالفت شروط التعاقد مع هيئة المجتمعات العمرانية، وهناك العديد من الدعاوى القضائية المرفوعة ضدها!
السؤال الآن.. ما ذنب المواطن فى مثل هذه الحالة؟ أعتقد أن ملفات الأراضى التى بيعت إبان النظام السابق هى من أخطر القضايا التى تواجه الحكومة الحالية، ولذا يجب أن يتم التعامل معها بمنتهى الحذر حتى لا نكتشف أننا تسببنا فى «خراب بيوت» آلاف المواطنين بدعوى محاربة الفساد!
وإذا كنت مسؤولا فى هذا البلد لكنت اتخذت قرارا فوريا بإغلاق كل الملفات القديمة المتعلقة بالقطاع العقارى حفاظا على الثروة العقارية نفسها وأيضا حفاظا على مدخرات المواطنين، فهناك فرق شاسع بين التفكير بعقلانية لإحداث نهضة حقيقية.. وبين التفكير بثورية للانتقام بصورة فورية!
وأتعجب من هؤلاء الذين أسعدهم قرار سحب الأراضى من 11 شركة عقارية بعضها قد أقيم عليها مشاريع كاملة، وتم بيع معظم وحداتها لمواطنين بدعوى استعادة حق الدولة، ولذا أتساءل ما المقصود بحق الدولة؟ أتصور أن حق الدولة هو تعبير مجازى عن حق المواطنين، فأين حق هؤلاء الذين قاموا بالشراء بالفعل فى تلك المشاريع التى قطعا توقفت ولن تستكمل إنشاءاتها؟
◄ السوق المصرية تحتاج أكثر من 0 0 6 ألف وحدة سكنية كل عام
◄ اقتصاديون: لابد من التوقف عن إصدار قرارات بسحب الأراضى من المطورين والمستثمرين العقاريين
توقع عدد من الاقتصاديين أن يشهد قطاع العقارات نشاطا خلال الفترة المقبلة لعدة أسباب، أولا بسبب استمرار ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية، حيث إن متوسط الطلب سنويا يزيد على 600 ألف وحدة سكنية، إلا أنهم أكدوا أن الوضع السياسى المضطرب هو العائق الوحيد أمام نمو هذا القطاع.
وذكرت تقرير نشرته «جونز لانج لاسال»، وهى الشركة العاملة فى مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية، عن الربع الثالث لعام 2012 تستعرض فيه وضع العقارات فى القاهرة، وخلص هذا التقرير إلى أن سوق العقارات فى القاهرة استعادت حالة التوازن بعد عودة الثقة نتيجة المناخ السياسى الذى بات أكثر استقرارا بعد الانتخابات الرئاسية الأخيرة وبعد تعيين حكومة جديدة.
وسوف يستفيد قطاعا المبانى الإدارية والمنشآت التجارية من النمو الحادث فى الاقتصاد، حيث بدأت مبيعات الوحدات السكنية فى الانتعاش مرة أخرى، وسوف تستفيد الفنادق من العمل الجاد الذى تقوم به الهيئات المختصة من أجل تشجيع عودة الزائرين مرة أخرى إلى هذا البلد.
ورغم أن التعاطف والثقة ينبغى أن تنعكس على زيادة الأسعار والقيم الإيجارية فى سوق العقارات الأشمل، إلاَّ أننا نتوقع أن نشهد المزيد من الاستثمارات والتطوير وأداء أكثر فعالية، شريطة أن تستمر حالة الاستقرار السياسى والاقتصادى، وأن يبدأ الاقتصاد فى الانتعاش مجددا وبسرعة».
لقد أصيب الاقتصاد المصرى بضربة شديدة من جراء ثورة 2011، ومن المتوقع أن ينتعش الاقتصاد ببطء لتصل معدلات النمو إلى %1.9 لعام 2012 و%2.8 لعام 2013 حسب تقديرات IHS Global Insights.
محسن عادل، المحلل المالى، قال إن مسألة الاستثمارات الخليجية والعربية المعطلة، خصوصا فى قطاع العقارات والاستثمارات المرتبطة بها، تعد قضية جوهرية تحتاج من الحكومة إلى الإسراع فى طى ملفها إن هى أرادت تنشيط الاستثمارات والسياحة المرتبطة، فى وقت تسعى فيه إلى تجنب حدوث أزمة مالية فى ميزان المدفوعات ومعالجة عجز الموازنة الحالية الذى يقدر بنحو 170 مليار جنيه، لذا تندفع باتجاه المساعدات المالية من حكومات أجنبية، منها قرض بقيمة 4.8 مليار دولار من صندوق النقد الدولى.
ورحب عادل بإعلان الحكومة المصرية سعيها للوصول إلى تسويات عادلة مع المقاولين وشركات التطوير العقارى، من خلال إعادة النظر فى العقود، فى وقت لا تعتزم فيه فرض أى ضرائب أو غرامات على الشركات بأثر رجعى، مشيرا إلى أن هذا جاء هذا إثر خطاب للرئيس المصرى أعلن فيه وجود شبهات فساد فى بعض العقود، فى وقت تسعى فيه الحكومة المصرية إلى تسوية نزاعات على أسعار أراضٍ وقضايا أخرى مع نحو 20 مستثمراً أجنبياً ومحلياً فى محاولة لتجنب عملية تحكيم مكلفة، ولبناء الثقة فى مصر، ودعا عادل إلى سرعة البت فى الموضوع وعدم المماطلة لإنجاز ما يمكن إنجازه من المشاريع المعطلة وفتح الباب أمام استثمارات جديدة.
وأضاف أن سوق العقارات المصرية يسعى للتعافى بعد تراجع الطلب بشكل واضح خلال العامين الماضيين فى ضوء عدم اتضاح الصورة فى شأن الشركات العقارية الكبرى، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضى والعقارات بشكل عام، مع هذا ترى أوساطا عقارية أنها تسير باتجاه واضح صوب العقارات المخصصة لذوى الدخل المحدود.
ولاحظ عادل ثبات مستوى أسعار مواد البناء، إضافة إلى الاستقرار السياسى النسبى، مما ساهم فى إعادة تنشيط الاستثمارات المخصصة صوب عقارات الدخل المحدود، وذلك لمعادلة أسعار العقارات التى طورت خلال الارتفاع الكبير فى أسعار مواد البناء خلال الثورة المصرية والأشهر القليلة التى تبعتها، والتى أثرت فى قدرة المقاولين وشركات التطوير على بناء المزيد من العقارات، وسط إقبال على الأراضى فى المناطق الجديدة، والتى لا تزال الأسعار فى تلك المناطق مناسبة ويمكن تحملها.
وقال إن هذا يأتى فى وقت بدأت الحكومة المصرية تخفيض أسعار المشاريع العقارية المخصصة للمغتربين المصريين العاملين فى الخارج، إضافة إلى منحهم طرقاً ميسرة للسداد، وذلك لتنشيط الطلب من العاملين المصريين فى الخارج على تلك المشاريع الجديدة.
من ناحيته، قال صلاح حيدر المحلل المالى إن قطاع العقارات يشهد ركودا واضحا خلال الفترة الحالية، خصوصا فى معدلات الشراء الجديد للوحدات نتيجة ترقب ما سيسفر عنه مشكلات موضوع الأراضى بالتخصيص المباشر والذى يعتبر من الملفات الشائكة فى فترة الإصلاح نتيجة ارتباطة بملكيات مستقرة لعقارات أنشئت أو مازالت تحت الإنشاء بالإضافة لوجود صعوبة فى عمليات إثبات وجود فساد فعلى فى عملية التخصيص، خاصة أن هذه الأراضى عند تخصيصها كانت خارج نطاق المدن فعليا وتم تنميتها، وهو ما رفع قيمته،ا وهذه الأراضى تغيرت طبيعتها عما كانت عليه فى أوقات سابقة.
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة