تقرير: الغموض ما زال يحيط بقطاع العقارات بسبب نزاعات الأراضى

أكد تقرير صادر عن مركز بحوث شركة "إتش سى" أن الغموض ما زال يحيط بقطاع العقارات فى مصر، وعلل التقرير ذلك بأن النزاع على الأراضى يتجه إلى مطالبة الشركات بسداد المزيد من المدفوعات، وليس من المتوقع أن يواجه قطاع العقارات أسوأ النتائج بفسخ العقود مثلاً.
وقال التقرير إنه على الرغم من أنه ما زالت هناك مخاطر نظرا لهشاشة الإطار القانونى،لكن ما زال تقييم الأراضى فى الوقت الراهن عند مستوى جيد.
ورفع التقرير تقييم "إتش سى" لكل من "شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار"، و"أوراسكوم القابضة للتنمية"، و"مجموعة طلعت مصطفى"، ومدينة نصر للإسكان والتعمير "إلى" توصية بالشراء"، كما رفع تقييمه لـ"الشركة المصرية للمنتجعات" و"بالم هيلز للتعمير" إلى "محايد"، فيما يظل تقييمنا "محايد"، كما هو بالنسبة لـ"هليوبوليس للإسكان".
وقال التقرير إنه على الرغم من الحذر الذى يحيط بالقطاع؛ نظرا لأن الإطار القانونى ما زال هشا وغامضا ومفتوحا أمام تفسيرات المحاكم، ومن ثم الإضرار بالنمو، فإن السوق الحالى يمر بحالة كساد مما يجعل تقييم الأراضى الضمنية ذات قيمة عالية، ولكن يكون التأثير مختلف من شركة إلى أخرى، فعلى سبيل المثال، تمثل قيمة الأرض كنسبة من رأسمال السوق نحو 15% بالنسبة لـ "مجموعة طلعت مصطفى" فيما لا تمثل أراضى كل من "شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار" و"بالم هيلز للتعمير" أى نسبة من رأس مال السوق.
ورجح التقرير أن السيناريو فيما يتعلق بالنزاعات على الأراضى هو أنه سيتم تسويتها من خلال حل وسط تدفع فيه الشركات المزيد من التعويضات عن الأراضى بدلا من السيناريو الأسوأ الذى يتم فيه إبطال عقود الأراضى، كما أننا نتوقع أن ينتقل التركيز فى تلك النزاعات على تنفيذ المشروعات بدلا من التركيز على ملابسات الاستحواذ على الأراضى، فى الوقت الذى من المرجح أن تنتعش فيه شراء العقارات نقدياً كأحد عوامل مواجهة التضخم، وسوف تؤثر الأحداث الأخيرة سلبا في شراء العقارات بنظام الائتمان؛ نظرا لتوخى البنوك الحذر تجاه إقراض القطاع، بالإضافة إلى أنه من المرجح أن تتباطأ الرهون العقارية حتى تستقر البيئة السياسية، ويعود التضخم إلى معدلاته الطبيعية.
وتوقع التقرير أن تتباطأ التسليمات العقارية ويتراجع العرض لمدة تتراوح من ستة أشهر إلى تسعة أشهر وأن تتوقف الإعلانات عن مشروعات جديدة، كما نستمر فى توقعاتنا بتهاوى الطلب على العقارات الثانوية (مثل البحر الأحمر – الساحل الشمالي) التى من المرجح أن تتأثر على نحو أكثر حدة بحالة الغموض التى تحيط بالأراضى، والاضطرابات السياسية وتراجع السياحة.
وأضاف التقرير أنه بالرغم من أن توقعاته تحسنت قليلا، إلا أنه توقع، على المدى القريب، أن تظل أسعار العقارات ثابتة مع انخفاض طفيف وأن تقلل التكلفة من ربحية القطاع، وبعد انخفاض أداء السوق، انتقل تركيزه إلى الأسهم ذات القيمة، وبالتالى، "رفعنا توصيتنا لشركة "أوراسكوم القابضة للتنمية" إلى "توصية بالشراء"، نظرا لأن أداءها لا يتماشى مع أداء أقرانها وما زالت عاملاً فاعلا فى مجال الفنادق، كما أننا رفعنا توصيتنا بشأن "السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار" إلى "توصية بالشراء"، إثر التسوية التى عقدتها مؤخرا مع الحكومة والتى عززت الشفافية المتعلقة بأراضى الشركة".
كما قال التقرير "إننا نرفع توصيتنا الخاصة بشركتى "مجموعة طلعت مصطفى"، و"مدينة نصر للإسكان والتعمير" إلى "توصية بالشراء" أخذًا فى الاعتبار مشاركة "مجموعة طلعت مصطفى" فى قطاع الإسكان الموجه لذوى الدخل المتوسط مما يتزايد عليه الطلب على المدى البعيد، بالإضافة إلى أراضى "مدينة نصر للإسكان والتعمير" المتميزة، ومع ذلك فإننا خفضنا السعر المستهدف لـ"مجموعة طلعت مصطفى" إلى 5.1 جنيه مصرى (بعدما كان 6.2 جنيه مصرى و 19 جنيه (بعدما كان 26 جنيها) لـ"مدينة نصر للإسكان والتعمير" نظرًا لارتفاع المخاطر الكلية، كما رفعنا تصنيفنا لـ "بالم هيلز للتعمير" إلى "محايد"؛ ولكننا خفضنا السعر المستهدف إلى 2.1 جنيه (بعدما كان 4.6 جنيه) نظرًا لعامل الخطورة، بالإضافة إلى استبعاد الأراضى وتعرضها للعديد من النزاعات الخاصة بالأراضى، كما حافظنا على تصنيفنا "المحايد" للشركات العقارية الأخرى مثل "هليوبوليس للإسكان" نظرا لأن تقييم أراضيها يبدو عادلاً مقارنة بأقرانها، وما زال عامل الحافز الأساسى للأسهم، وفقا لنطاق بحثنا، هو حلول أفضل من المتوقع لنزاعات الأراضى وتقديم الحكومة رخص للمشاريع الجديدة وإحياء البنوك للإقراض بالقطاع العقاري".