60 مدينة سكنية للتوازن مع افراط المنتجعات والمساكن الفاخرة.. 20 قطاعاً ينتظرون اشارة البدء فى دوران عجلة قطار العقارات

هزة عنيف يواجهها قطاع العقارات والأراضى فى مصر بعد ثورة الخامس والعشرين من يناير، ليصبح ثانى أكثر القطاعات تضررًا فى مصر بعد قطاع السياحة، إثر تردى الأحوال الاقتصادية وتفاقم الأوضاع السياسية والأمنية فى المنطقة، حيث قال خبراء الاقتصاد إن موجة الركود التى أطاحت بقطاع العقارات والأراضى فى مصر لم تكن وليدة الثورة، وإنما وجودها يعود لما قبل ثورة الخامس والعشرين من يناير، واصفين الثورة بأنها القشة التى قصمت ظهر القطاع.

وأشاروا إلى ما واجهه ذلك القطاع قبل الثورة من معاناة، وبالتحديد منذ عام 2008 جراء الأزمة المالية العالمية، بالإضافة إلى المبالغة فى أسعار الوحدات السكنية فى ظل البيع بالمزايدات، لتصل إلى أرقام قياسية لا تتماشى تمامًا مع حجم الطلب عليها، مما فاقم من أزمة الركود، بالإضافة إلى أن أزمة التشكيك فى العقود المبرمة، والتى منها أرض مدينتى وبالم هيلز وتوشكى، وأخيرًا ستيلا الساحل الشمالى التابعة لشركة رمكو، وما تبعها من تأثيرات سلبية لا حصر لها، فضلاً على هروب الاستثمارات الأجنبية وغيرها من السوق المصرية خوفًا من تداعيات الثورة، وغيرها من العوامل اتحدت معًا لتعصف بذلك القطاع.

واتفق الخبراء على أن قطاع العقارات من أهم القطاعات المؤثرة فى الاقتصاد الحقيقى، لأنه محرك أساسى لحوالى 20 قطاعًا آخر، وعلى رأسها قطاعا التشييد ومواد البناء، والموارد الأساسية، وغيرهما من القطاعات، مؤكدين أنه يأتى فى المرتبة الأولى من حيث حجم الاستثمارات، ويفوق بفارق كبير قطاع السيارات الذى يأتى فى المرتبة الثانية، ومن هنا تبرز أهمية وخطورة ذلك القطاع فى تأثيره على حجم الناتج القومى.

وأوضح الخبراء أن مواجهة أزمة الركود التى يواجهها القطاع لن تحدث إلا من خلال وجود حالة من الاستقرار السياسى والأمنى فى مصر، والتى لن تحدث إلا بعد تشكيل البرلمان ووضع دستور ممهنج وانتخاب رئيس للجمهورية، ثم تبنى الحكومة لاتجاه دعم شركات الإسكان والإنشاءات والتعاقد معها على طرح وحدات سكنية بتكلفتها لمتوسطى ومحدودى الدخل - أكثر الفئات تأثرًا وتأثيرًا فى الأزمة - على أن تكون كاملة المرافق، مع وضع سقف للأسعار، على أن تلتزم تلك الشركات أمام الحكومة بتسليم هذه الوحدات خلال فترة زمنية معينة.

وطالبوا الخبراء بوضع حل «دستورى» من قبل الحكومة أو المجلس العسكرى أو حتى مجلس الشعب، بعد انتهاء الانتخابات البرلمانية الحالية، من خلال إيجاد تشريع ينص على عدم جواز رفع الدعاوى القضائية، فيما يتعلق بقضايا الصالح العام، سوى من قبل هيئات محددة أو الملاك أنفسهم «فى القضايا المتعلقة بالقطاع العقارى» أو حتى الحكومة نفسها وليس من غير ذى صفة.

فاروق شقوير وكيل وزارة الاقتصاد سابقًا، قال إن قطاع العقارات والأراضى هو رأس الحربة فى التنمية الاقتصادية، ومجرد حدوث انتعاش به يعنى حدوث طفرة فى باقى القطاعات التى لن تقل عن 20 قطاعًا، وأكد شقوير على تفاؤله بشأن مستقبل مصر، قائلاً إن مصر دولة على الأعتاب الأولى للتنمية الاقتصادية، والتى ستحدث بفضل ما ستشهده التنمية العقارية فى مصر، خاصةً الإسكان، من تطور متلاحق وسريع، خلال الفترة المقبلة، مستشهدًا على ذلك بالدراسات المستقبلية لمصر التى أثبتت أن مصر تحتاج لـ 60 مدينة سكنية وتزيد، بحلول عام 220، مما يعنى عودة الحياة للقطاع العقارى، وبالتالى انتعاش ما يرتبط به من قطاعات أخرى.

وأشار شقوير إلى أن أى خطة استثمارية يتم حوالى %60 منها فى مجال التنمية العقارية، لذا فهو قطاع ذو أهمية عالية فى التنمية الاقتصادية بوجه عام، فهو يرتبط بما لا يقل عن 60 نشاطًا، ضاربًا مثلاً على ذلك بقوله إنها أرض يشيد عليها مبانٍ، وتعد هذه المبانى مطلوبة لأغراض معينة، وبناءً عليه فهى تحتاج لعمليات البناء، التى تحتاج فى أساسها إلى كثير من الموارد والأفراد والفنيين، وغيرها، وبالتالى فهو «قطاع العقارات والأراضى» يمثل %60 من العمل التنموى.

واستعرض وكيل وزارة الاقتصاد سابقًا حال قطاع العقارات والأراضى فى مصر فى الفترة ما قبل ثورة الخامس والعشرين من يناير، ليبين أن الوضع كان عبارة عن احتكار الثروة فى يد قليل من الأفراد - النظام المخلوع وحاشيته ورموزه - مما جعل الطلب موجهًا لخدمات العقارات ذات المزايا الخاصة، مثل المنتجعات والقرى السياحية والمبانى الفاخرة، على اعتبار أن الدولة متمثلة فى وزارة الإسكان، مهمتها توفير المساكن الشعبية، لكنها فى الوقت نفسه لا تمتلك من الموارد ما يمكنها من الوفاء بذلك.

أما عن الوضع بعد الثورة فقال وكيل وزارة الاقتصاد سابقًا إن هناك العديد من العوامل الإيجابية التى ستتضافر معًا لدفع قطاع العقارات والأراضى نحو الانتعاش والتطور، موضحًا أنها تكمن فى تغيير مفهوم دور الدولة بعد الثورة، وتوفير ميزانية ملائمة للمحليات ووزارة الإسكان، بالإضافة إلى جنى ثمار الثورة فى ظل تصحيح مسار توزيع دخول الأفراد، فى إطار وضع حد أدنى وأقصى للدخول، علاوةً على معدل نمو السكان فى مصر الذى يبلغ متوسطه حوالى %2 سنويّا.

فيما أكد إيهاب سعيد مدير إدارة البحوث، وعضو مجلس إدارة بشركة أصول للوساطة، أن الحكم الذى صدر من قبل المحكمة الاقتصادية بمجلس الدولة بصحة «عقد مدينتى» الجديد أسدل الستار على أكبر مشكلة واجهت القطاع العقارى فى مصر، خلال الفترة الأخيرة، حيث قضت محكمة القضاء الإدارى، فى 22 نوفمبر الماضى، بصحة عقد «أرض مدينتى» الجديد، ورفض الدعويين المقامتين من المهندس حمدى الفخرانى، وابنته ياسمين، اللتين تطالبان ببطلان العقد وفسخه.

وأوضح سعيد أن كم القضايا التى رُفعت على العديد من الشركات، للتشكيك فى صحة عقودها مع الحكومة، كان السبب الرئيسى فيما أصاب القطاع العقارى بأكمله فى مصر بحالة من الركود، والتى اشتدت باتجاه الحكومة السابقة، برئاسة الدكتور عصام شرف، إلى سحب الأراضى من بعض الشركات، مؤكدًا أن تبعات ثورة الخامس والعشرين من يناير ليست إلا القشة التى قصمت ظهر «القطاع العقارى» فى مصر، فى ظل معاناته المسبقة من مشكلة قضايا التشكيك فى العقود المبرمة.

وقال مدير إدارة البحوث بشركة أصول للوساطة إن الحكم سيقضى نوعًا ما على حالة «التخوف والحذر» التى أصابت البنوك، من الإقراض بهدف التمويل العقارى، مما سيؤدى إلى تعدد الإقراض فى مشروعات القطاع العقارى، ومن ثم عودة الحياة مرة أخرى لهذا القطاع، الذى يعد المحرك الأساسى لقطاعات عدة، وعلى رأسها قطاع «التشييد ومواد البناء» وكذلك «قطاع الموارد الأساسية»، علاوةً على المساهمة فى حل مشكلة البطالة التى زادت بحدة فى ظل فوضى الدعاوى القضائية وما تبعها من توقف المشروعات العقارية.

وطالب مدير إدارة البحوث بشركة أصول للوساطة، فى ظل فوضى الدعاوى القضائية، بضرورة وضع حل «دستورى» من قبل الحكومة أو المجلس العسكرى أو حتى مجلس الشعب، بعد انتهاء الانتخابات البرلمانية الحالية، من خلال إيجاد تشريع ينص على عدم جواز رفع الدعاوى القضائية، فيما يتعلق بقضايا الصالح العام، سوى من قبل هيئات محددة أو الملاك أنفسهم «فى القضايا المتعلقة بالقطاع العقارى» أو حتى الحكومة نفسها وليس من غير ذى صفة.

فى نفس الوقت أكد تقرير صادر عن مركز بحوث شركة «إتش سى» فى أغسطس الماضى، أن الغموض مازال يحيط بقطاع العقارات فى مصر، معللاً ذلك بأن النزاع على الأراضى يتجه إلى مطالبة الشركات بسداد المزيد من المدفوعات، لافتًا إلى أنه ليس من المتوقع أن يواجه قطاع العقارات أسوأ النتائج بفسخ العقود مثلاً.

وقال التقرير إنه على الرغم من الحذر الذى يحيط بالقطاع العقارى؛ نظرًا لأن الإطار القانونى مازال هشّا وغامضًا ومفتوحًا أمام تفسيرات المحاكم، ومن ثم الإضرار بالنمو، فإن السوق الحالية تمر بحالة كساد، مما يجعل تقييم الأراضى الضمنية ذات قيمة عالية.