"إتش سى" تحذر من تحميل المستهلك ارتفاع أسعارالعقارات

أكد تقرير صادر عن شركة "إتش سى" للأوراق المالية، أن استمرار ارتفاع الأسعار فى سوق العقارات سيؤثر على قدرة المستهلك على تحمل التكلفة، حيث سيسحب تسليم الوحدات العقارية قوة التسعير من يدى المطورين، كما ستعكس أسعار الأسهم مبيعات المطوريين.

وركز التقرير على الشركات التى تقدم أراضى عقارية ذات جودة عالية وتقييمات قوية وتوقعات ربحية قوية ومعدلات مبيعات عالية، ويتصدر اختياراتنا كل من "مجموعة طلعت مصطفى" وشركة "السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار"، و"بالم هيلز" للتنمية على التوالى.

وبالرغم من أن السوق ما زال يركز على إيجابية ديناميكيات الطلب، فنحن نحذر من ظهور بعض الإشارات التحذيرية المبكرة المتعلقة بالعرض وإمكانية المستهلك لتحمل التكلفة، كما أن كل من التسليم والأسعار بلغا الذروة، ومن جهة أخرى، ما زالت العوامل الأساسية مثل نمو الأجور وتكلفة الإحلال لا تساير زيادة الأسعار، ويتجلى إثر ذلك فى مزادات الأراضى حيث بدا الإقبال متراجعا، وفى ظل التوقعات باتباع سياسات نقدية مقيدة فإننا نعتقد أن التسعير الحذر للمنتجات العقارية ووضع المنتج فى السوق من المرجح أن يساعدا على تقدم القطاع.

ومن خلال تبنى إجراءات مبتكرة فى 2008 (مثل تخفيض حجم الوحدات لتعزيز فرص تحمل المستهلك لتكلفتها) نجحت شركات المطورين العقاريين فى إطالة مدة الدورة العقارية، ومع ذلك، فمن المرجح أن يحد استمرار ارتفاع الأسعار من خياراتهم تاركا القطاع فى وضع غير مستقر، وبالتالى ما لم تعدل تلك الشركات من المنتجات المقدمة لكى تلائم قطاع متوسطى الدخل، فإننا نعتقد أنهم سوف يفقدون قدرتهم على تسعير المنتجات لصالح السوق الثانوية من خلال تسليم الوحدات العقارية من المتوقع أن تظهر خلال السنوات الثلاث القادمة.

وبالرغم من ثقتنا بقطاع العقارات المصرى على المدى البعيد، حيث الانخفاض الحاد للعرض وتزايد الطلب المحلى، فإن لدينا مخاوف على المدى المتوسط، حيث إننا نتوقع أن يمر القطاع بفترة من الاستقرار، وبالرغم من ذلك فإنه فى ظل أن تقييمات الأسهم تاخرت عن العوامل الأساسية للقطاع، فإن المرجح أن يعزز تسليم الوحدات العقارية من الأرباح والتدفق النقدى وبالتالى تحافظ على سعر الأسهم.

ولتقييم شركات العقارات المصرية، تبنينا مقاربة لتقييم الأراضى العقارية التى تسمح لنا بتقييم مقدار اختلاف تقييم السوق عن قيمتها العادلة، بالإضافة إلى أننا ننظر الآن إلى تقييم القيمة المضافة والتى ترصد القيمة المتزايدة خلال البناء على الأرض بالتوافق مع المخطط الأساسسى للمشاريع، كما ننظر الآن لسرعة المبيعات أيضا نظرا لأن موقعها ربما يعنى أن إطلاق القيمة سيستغرق وقت أطول (مثل المنازل الثانوية).

وبناء على ما سبق، فإننا نرفع من الخصومات المفروضة على أراضى المطورين نظرا لبطء المبيعات، ونحافظ على تقييمنا بالشراء بالنسبة لكل من شركة "السادس من أكتوبر" و"مجموعة طلعت مصطفى" و"مدينة نصر للإسكان" ونرفع من تقييمنا لـ "بالم هيلز" إلى الشراء" ولكننا نخفض من تقييمنا لـ "أوراسكوم القابضة للتنمية" و"الشركة المصرية للمنتجعات السياحية" إلى "محايد"، كما أننا نبدأ تقييمنا لـ "هليوبوليس للإسكان" بـ "المحايد".