السوق العقارى المصرى مهدد بدخول النفق المظلم

شبح الركود تحول إلى هاجس فى السوق العقارى المصرى، على خلفية الأزمة المالية العالمية التى ألقت بظلالها على كافة القطاعات الاقتصادية فى العديد من دول العالم، خاصة وأن بداية ظهورها كان فى الولايات المتحدة الأمريكية التى يمثل اقتصادها 40% من حجم الاقتصاد العالمى.

وعلى الرغم من صدور العديد من التأكيدات التى خرجت من أكثر من جهة فى مصر على استقرار الاقتصاد المصرى بصفة عامة، والتشديد على أن الوضع فى مصر آمن بقدر كاف نظرا لاختلاف السوق الأمريكى والأوروبى عن السوق المصرى، إلا أن التعليمات التى قيل إنها صدرت من البنك المركزى للبنوك المصرية، قضت بعدم التوسع فى منح قروض بضمان المشروعات الإسكانية والأراضى خوفا من انخفاض قيمتها بما يؤثر على حجم السيولة داخل البنوك، وألا تتعدى نسبة القروض التى تمنحها البنوك بضمان المشروعات العقارية والأراضى نسبة 5% من حجم رأس المال البنك.

وهو الأمر الذى ساهم فى طرح مزيد من الأسئلة عن مدى تأثير تلك الأزمة المالية العالمية على السوق العقارى المصرى، الذى استعرضنا أوضاعه من خلال الدكتور حسين جمعة، رئيس جمعية الثروة العقارية، الذى أكد فى بداية حديثه أن القطاعات الاقتصادية تتأثر ببعضها، ومن الطبيعى جدا أن يتأثر القطاع العقارى فى مصر بذلك فى ظل أزمة عالمية تجتاح العالم بأثره، ووضع السوق العقارى الآن فى حالة جمود أو يمكن على أحسن الأحوال أن نقول إنها حالة ترقب،لافتا إلى أن تأثيرات الأزمة أو تداعياتها ستظهر بدرجات مختلفة.

وإذا نظرنا إلى قاعدة السوق العقارى فى مصر التى تمثلها الوحدات العقارية الصغيرة، التى تبلغ مساحتها من 80 مترا إلى 120مترا، سيكون حجم تأثرها بانخفاض قدره 2% إلى 5% لأن حجم المعروض منها قليل، والطلب عليها كبير جدا، أضف إلى ذلك أن معظم عملاء هذه المساحة أفراد عاديون وينتمون إلى شريحة مالية منخفضة إلى حد ما.

أما القطاع الأوسط من السوق العقارى، والذى حدده الدكتور جمعة فى الوحدات السكنية التى تبلغ مساحتها من 120، إلى 220مترا، فستصل نسبة تأثير الأزمة المالية عليه إلى 15%، و هذه المساحات بالتحديد، هى التى تراهن عليها بعض شركات الاستثمار العقارى المتوسطة، على اعتبار أن هذه المساحات تناسب شريحة اجتماعية كبيرة فى مصر، وهى التى تستهدفها خدمة التمويل العقارى سواء كانت مقدمة من بنوك أو شركات.

أما الضربة القاضية على حد وصف جمعة ، فهى أن التأثيرات السلبية لهذه الأزمة ستكون من نصيب المشروعات الإسكانية الفاخرة، التى تقيمها شركات الاستثمار العقارى العملاقة فى السوق المصرى مثل إعمار ودماك ومدينتى والربوة وبالم هيلز وغيرها من الأسماء التى تتنافس على نفس المستوى، ونسبة التأثير ستكون كبيرة جدا قد تتخطى 30% نظرا لارتفاع أسعارها قبل حدوث الأزمة، أيضا نسبة المعروض منها فى السوق كبيرة والطلب عليها قليل ومحصور فى فئة معينة، على الرغم من أن هذه الكيانات تعمل فى إطار مؤسسى إلا أن الأزمات فى حال حدوثها قادرة على العصف بأعتى الكيانات.

أضف إلى ذلك أن عملاء هذه المشروعات من أكبر المتأثرين بالأزمة المالية سواء على المستوى المادى أو حتى على المستوى النفسى، حتى وإن كانت أوضاعهم المالية مستقرة فهم متابعون للأزمة المالية بصفة مستمرة وبالتالى سيصاحبهم الشعور بالقلق.

تداعيات الأزمة المالية العالمية لن تتوقف على المستثمر فقط، والحديث مازال للدكتور حسين جمعة، الذى أكد أنها ستمتد إلى شركات المقاولات التى انخفضت أعمالها بصورة ملحوظة مؤخرا، على الرغم من انخفاض أسعار مواد البناء الذى سيصاحبه بالتبعية ركود بالنسبة لعمال البناء.

بالنسبة للعلاقة الطردية التى تتحكم أحيانا فى سوق الإسكان، والتى تعنى أن انخفاض أسعار الوحدات السكنية وانخفاض أسعار مواد البناء سيؤدى إلى انخفاض أسعار الأراضى، فقد قال الدكتور حسين جمعة فيما يتعلق بهذا الجزء، إن انخفاض أسعار الأراضى سيحدث ولكن بنسب بسيطة قد تتراوح من 5 إلى 10% فى المناطق الشهيرة على مستوى العاصمة، كالتجمع، والشيخ زايد، وأكتوبر، والعبور، وهى الأماكن التى كانت تحظى بإقبال كبير ورواج فى الفترة الماضية.

أما فى بعض الأماكن مثل مدينة بدر والسادات فسيكون انخفاض الأسعار بصورة كبيرة، فهذه الأماكن لا يتوفر فيها بها عوامل الجذب الكافية التى يتمتع بها غيرها من المناطق التى سبق وأن أشرنا إليها، بالإضافة إلى أن مرافقها ضعيفة.

ومن منطلق رب ضارة قد تكون نافعة، جاء حديث الدكتور سيف الدين فرج خبير الاقتصاد العمرانى، حيث يرى لكل أزمة شقا إيجابيا ينبغى التركيز عليه، مشيرا إلى أن تأثير الأزمة المالية العالمية ظهر بوضوح فى منطقة الخليج العربى ،نظرا لوجود العديد من الاستثمارات العربية فى السوق الأمريكى.

ويرى الدكتور سيف أن الاستثمار العقارى فى مصر قطاع واعد جدا ، وقادر أن يتعافى من أى أزمة بسرعة كبيرة، مشيرا إلى أن هذا القطاع كان على مدار الخمس سنوات الماضية بمثابة الحصان الرابح للعديد من المستثمرين ، مع الأخذ فى الاعتبار افتقاده لقاعدة بيانات سليمة يسير عليها ، فالسوق العقارى فى مصر يحتاج إلى 60% إسكان اقتصادى ، و20% متوسط و10% فوق المتوسط و5% إسكان فاخر .

ووفقا لرؤية الدكتور سيف، ماحدث أن نسبة الإسكان الفاخر تجاوزت أكثر من 20% وأصبح المعروض فى السوق لا يتناسب مع حجم الطلب، وبالتالى فإن الأزمة المالية ليست وحدها هى السبب فى حالة الارتباك التى يعانى منها السوق العقارى المصرى التى ربما ستؤدى إلى عودة شبح الركود مرة أخرى إلى السوق العقارى، أو إعادة ترتيب الأوراق إلى مايجب أن تكون عليه.

ويعتمد الدكتور سيف فى تدعيم رؤيته على أن أزمة الرهن العقارى، حدثت من قبل فى أمريكا، وأدت إلى أن تغير رؤوس الأموال العربية بوصلتها إلى أماكن أخرى ومنها مصر على اعتبار أنها الأكثر استقرارا .

الآن هناك العديد من دول الشمال الأفريقى تسعى إلى استقطاب هذه الاستثمارات، والوضع فى قطاع الإسكان تحديدا لدينا يسمح باستقبال مزيد منها فما المانع من ذلك؟ شرط أن نوضح لهم الاحتياجات الحقيقية لسوق الإسكان فى مصر، وأعلم مسبقا أن هناك العديد من الأصوات التى ستقول إن هذا يختلف مع ما تسعى هذه الشركات إلى تحقيقه من الربح، ولكن فى ظل الأزمة العالمية الأمر يحتاج إلى المواءمة التى تتطلب تقديم منتج إلى قطاع عريض.

بينما يرى الدكتور محمد فاروق، مدير التسويق بإحدى الشركات العقارية، أن الحديث عن الركود العقارى فى الوقت الراهن، لا نستطيع أن نؤكد أنه بسبب الأزمة المالية العالمية وحدها، فلابد من الأخذ فى الاعتبار أن موسم التسويق العقارى مرتبط فى مصر بفصل الصيف أكثر من فصل الشتاء، لعدة عوامل منها عودة المصريين العاملين فى الخارج بالإضافة إلى وجود العديد من السياح العرب فى مصر، ويشير فاروق أن انعكاس الأزمة المالية الحقيقى سيتضح أثره فى الإسكان السياحى فى المناطق الساحلية، نظرا لتأثر مواطنى الدول الأوروبية بالأزمة المالية فى بلادهم، بالإضافة إلى أن الإسكان السياحى ليس خاضعا لوزارة الإسكان أو وزارة السياحة، وإنما متروك للمحامين والسماسرة .

مطلع العام القادم سيكون هو الفيصل فى تحديد حالة الركود التى يعانى منها السوق العقارى فى مصر، وفقا لما قاله الخبير العقارى سامح موسى، مشيرا إلى أن حالة الجمود المسيطرة على السوق ربما تتغير فى ذلك الوقت، وإن تعدته ولم تتطور الأحوال فى ذلك سيكون أكبر مؤشر لدخول السوق العقارى إلى النفق المظلم، ويضيف موسى: قبل حدوث الأزمة المالية فى أمريكا، كان هناك حالة من الركود بالنسبة للإسكان الفاخر، أرجعها البعض إلى وجود تشبع فعلى فى السوق المصرى من هذا النوع من الإسكان.

وحدد موسى تداعيات الأزمة المالية الأخيرة بالنسبة لهذه المشروعات، فهى مثل قطاع البورصة عندما تتلاعب بصغار المساهمين بينما الكبار يجنون الأرباح.موسى أنهى حديثة مشيرا إلى أن معظم الشركات العقارية على اختلاف مستوياتها تقوم الآن بمراجعة أوضاعها، بمعنى أن هناك حالة من الترقب الحذر فى السوق، خاصة مع انشغال العملاء بإعادة التفكير فى الشراء أو حجز وحدات سكنية فى تلك المشروعات أو تأجيل القرار إلى وقت لاحق.

لمعلوماتك..
◄ 5 ملايين وحدة سكنية مغلقة فى مصر
◄ 300 ألف جنية حجم الزيادة التى وصل إليها سعر الوحدة السكنية التى كان لا يتجاوز سعرها 100 ألف جنيه بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء.