من المتوقع أن تؤثر الأزمة الاقتصادية العالمية الحالية على القطاع العقارى فى مصر، فهناك عدد من خبراء الاقتصاد يرون أن أسعار العقارات ستتجه للهبوط بشكل كبير خلال الفترة القادمة وهو ما قد يكون أمرا جيدا بالنسبة لقطاع كبير من المصريين، ولكنه على الجانب الآخر سيكون له تأثيره على الحصيلة المتوقعة من الضرائب العقارية، والتى قدرها وزير المالية بحوالى 1.5 مليار جنيه خلال 2009 وهو العام الأول لتطبيق القانون.
علاء والى، عضو رابطة المستثمرين العقاريين، أكد أن الأسعار مرشحة للانخفاض حتى نهاية العام، ولكن فى الغالب لن تزيد نسبة الانخفاض على 10إلى 15 %، مشيرا إلى أن قضية طلعت مصطفى وحادثة انهيار جزء من جبل المقطم، ليس لهما علاقة بهذا الانخفاض، وإنما انخفاض سعر الحديد والأزمة المالية العالمية هو الذى سيلعب الدور الأكبر فى التأثير على أسعار العقارات، وقال «والى» إن عقارات الإسكان الشعبى ستكون الأكثر انخفاضا، لأنها تعتمد على مواد البناء -التى تشهد انخفاضا- بالدرجة الأولى، فى حين أن الإسكان الفاخر لن يشهد انخفاضا ولو بدرجة 1 %.
طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية استبعد تأثر الحصيلة المتوقعة من الضرائب العقارية بالانخفاض المنتظر فى أسعار العقارات نتيجة للأزمة المالية العالمية، مؤكدا أن حساب الضرائب العقارية ليس له علاقة بالسوق العقارية سواء شهدت صعودا أو هبوطا، لأن وعاء الضريبة يحسب من خلال القيمة الإيجارية للوحدة وليس القيمة السوقية التى تتأثر بتقلبات السوق. وأضاف «فراج» إن اللائحة التنفيذية للقانون والمنتظر صدورها قريبا ستضع معايير محددة لتقييم العقار وهى: مستوى البناء، والموقع الجغرافى، وتوصيل المرافق إليها من عدمه، مشيرا إلى أنه حتى الآن لم يتم البدء فى تقييم العقارات انتظارا لاكتمال تشكيل اللجان المختصة بكل محافظة، وأنه سيأخذ فى اعتباره انخفاض الأسعار، كما أن القانون يضع حدا أقصى للزيادة فى قيمة الضريبة لا تتعدى 30 % عند إعادة التقييم كل خمس سنوات، وقد تنخفض القيمة الإيجارية للعقار فيخرج من نطاق الضريبة العقارية.
الدكتور أسامة عبدالخالق أستاذ المحاسبة والضرائب بتجارة عين شمس، استبعد هو الآخر انخفاض أسعار العقارات على المدى القريب متأثرة بالأزمة المالية العالمية على الأسواق، خصوصا الناشئة، لأن السوق فى مصر تخضع لمعايير احتكارية وليس لأسس عادلة، ولكن قد يحدث هذا الانخفاض على المدى البعيد إذا زاد العرض على الطلب بشكل كبير، وفى هذه الحالة ستتأثر حصيلة الضرائب العقارية لأن الوعاء يقدر وفقا للقيمة السوقية التى إذا انخفضت تنخفض قيمة الضريبة، خاصة أن حوالى 95 % من العقارات ممولة عن طريق أفراد وليس من خلال التمويل العقارى.
وأشار عبدالخالق إلى أن عملية تقييم العقارات ستتم على مراحل وفى هذه الحالة يمكن أن يختلف تقدير القيمة السوقية لعقارين بنفس المواصفات فى المراحل المختلفة طبقا لوضع السوق، بما يؤدى لظلم كبير على صاحب العقار إذا استمر الجميع فى دفع الضريبة خلال الأعوام الخمسة بقيمة مختلفة، وأضاف أن القانون لا يعطى لصاحب العقار الحق فى طلب إعادة تقييمه قبل انتهاء مدة السنوات الخمس.
محمد عامر سيف، وكيل وزارة بمصلحة الضرائب سابقاً، قال إن حصيلة الضرائب العقارية المتوقعة ستنخفض فى ظل ما يتردد بالانخفاض المنتظر لسوق العقارات والذى توقعه الخبراء، خاصة مع وجود إحساس باستقرار الأسعار عند حد معين، كما أن هناك إقبالا من الأفراد على تحويل ممتلكاتهم إلى أموال سائلة، وهو ما يؤدى بالتالى لانخفاض الأسعار.
وأضاف «سيف» أن لجان التقييم التى ستقيم أسعار العقارات لم تتشكل حتى الآن، وعند بدء التقييم لابد أن تضع هذه اللجان فى اعتبارها الأسعار طبقا لحالة السوق، من حيث العرض والطلب وأسعار الخامات الأساسية مثل الحديد الذى انخفض بشكل كبير خلال الفترة الماضية، فاللجان ستقيم حسب الوضع الحالى وستربط الضريبة على هذا الأساس طوال فترة السنوات الخمس.
لمعلوماتك..
◄ آلاف جنيه حد الإعفاء السنوى للقيمة الإيجارية فى قانون الضرائب العقارية الجديد.
